цитата:

---

заинтересованные лица

---

очертите "круг заинтересованных лиц"

Упадет-вырастет, какая разница? Недвижимость потеряла инвест. привлекательность, из актива превратилась в пассив. Тем кто берет для жизни вообще должно быть без разницы, как стоила ~5-7лет средней зарплаты, так и будет стоить.

цитата:

---

Изначально написано Кулебякин:
Недвижимость потеряла инвест. привлекательность, из актива превратилась в пассив.

---

согласен на 100%

цитата:

---

Недвижимость потеряла инвест. привлекательность, из актива превратилась в пассив.

---

Это Вы наверно про подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Asedyn20 у вас есть реально доходный вариант инвестиций в недвижимость?

цитата:

---

Изначально написано Кулебякин:
Недвижимость потеряла инвест. привлекательность, из актива превратилась в пассив.

---

Я удивлен. Вы можете предложить более лучший вариант? Только не надо общих фраз. Типа - надо вкладывать в себя и т.д.

цитата:

---

Изначально написано Кулебякин:
Asedyn20 у вас есть реально доходный вариант инвестиций в недвижимость?

---

Чем Вас не устраивает стандартный вариант? Купить квартиру и сдавать её.

цитата:

---

Originally posted by User 111:
Купить квартиру и сдавать её

---

банковский депозит в 2-3 раза сейчас больше профита выдает.

цитата:

---

Originally posted by DemoNighT:

п.с Все что начали строить почти все скупили, свободных квартир у застройщиков толком нет.

---

Теперь главный вопрос а достроят ли в условиях кризиса?))) Почти достроенный дом это одно а на уровне фундамента или чуть выше потенциальный долгострой.

цитата:

---

Originally posted by User 111:

Чем Вас не устраивает стандартный вариант? Купить квартиру и сдавать её.

---

Это не бизнес, разве что стабильное вложение, но как показал опыт в баксы вкладывать намного выгоднее. А в собсвенный бизнес и того выгоднее, разве что комерческая недвижка может приносить нормальный доход...
Пс и кстати ипотека под нынешнии процентные ставки встанет!!!

цитата:

---

Изначально написано Asedyn20:
Это Вы наверно про подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

---

в 2011-12 году мой клиент поднимал за год чистыми 19% (брали на уровне 4 Этажа, продавали за полгода до сдачи дома)... деньги были в стройке ровно 1 год. квартира 2шка

в 2013-2014 - этот же клиент поднял 15% на студии, правда пришлось помучатся с реализацией

на сей момент - вклад в банке 18%, а вот с недвигой не уверен, что будет выход 10%

цитата:

---

в 2013-2014 - этот же клиент поднял 15% на студии, правда пришлось помучатся с реализацией

---

2014-2015 36% годовых за студию. Сейчас такой номер не пройдет. Цена новостройки стремится к цене сданного дома (+/-10%).

В 2010-2014 можно было поднимать на РН по 35% годовых в легкую, даже в проекты и документы особо вникать не требовалось, при самом плохом варианте ниже 15% я примеров не видел. Сейчас я очень сомневаюсь что хотя бы 10% выйдет + существенные риски вляпаться в долгострой или стать обманутым дольщиком.

цитата:

---

Изначально написано User 111:
Чем Вас не устраивает стандартный вариант? Купить квартиру и сдавать её.

---

Доходность в % годовых не пробовали считать? Если взять готовое и сдавать, с учетом инфляции такая "инвестиция" больше становится похожей на благотворительность.

цитата:

---

Изначально написано AndreiZ:
Это не бизнес, разве что стабильное вложение

---

Не особо стабильное, долларовые цены просели на 25% за 6 мес. В такой ситуации счет в швейцарском банке со ставкой (минус) -0,75% в год кажется стабильнее.

Те кто умеет считать деньги понимает что сейчас не время инвеста в недвигу. Если для жизни, имхо, можно брать в любое время.

цитата:

---

Изначально написано AndreiZ:
но как показал опыт в баксы вкладывать намного выгоднее.

---

если на длительный период вкладывать, то не факт что намного выгоднее в баксы будет.

родственники в 2009 купили студию на автозаводе за 1.2 млн.(31 м2)
получили налоговый вычет 156 тыр. + аренда за это время где-то 8 тыр. х 12 х 6 = 576 тыр.

итого, им эта студия встала условно в 468 тыс. руб. сейчас такие квартиры толкают за 1.7 млн.

цитата:

---

Изначально написано XXL:
аренда за это время где-то 8 тыр. х 12 х 6 = 576 тыр.

---

8 после вычета коммуналки?

цитата:

---

если на длительный период вкладывать, то не факт что намного выгоднее в баксы будет.

родственники в 2009 купили студию на автозаводе за 1.2 млн.(31 м2)
получили налоговый вычет 156 тыр. + аренда за это время где-то 8 тыр. х 12 х 6 = 576 тыр.

итого, им эта студия встала условно в 468 тыс. руб. сейчас такие квартиры толкают за 1.7 млн

---

Это всего 12% годовых с капитализацией в рублях. А если бы в доллар?!

XXL по хорошему, еще нужно учитывать комм услуги, налоги, инфляцию и расходы по управлению.

Для наглядности сравнения с депозитом эти параметры конечно можно не использовать.
В вашем примере на вложенные 1,2 млн получается доходность за 6 лет 732 000 руб.
Если бы ваши знакомые держали на депозите (за период с 2009-2014 средняя ставка была 12%) получили бы 1 257 312 руб. Посмотреть расчет

Можно конечно еще учесть переоценку, допустим, эта студия сейчас стоит порядка ~1,6. Выходит доходность по недвиге за 6 лет 1132 "грязными" против депозитных 1257 "чистыми".

история редактирования

цитата:

---

Изначально написано freelance:

8 после вычета коммуналки?

---

коммуналка с квартирантов.

цитата:

---

Изначально написано DemoNighT:

А если бы в доллар?!

---

ну купили бы долларов в 2009 по условно 30 р.
сейчас продали по 60 р.

итог : 1.2 млн х 2 = 2.4 млн

в моем примере 1.7млн + 0.156млн + 0.576млн ~= +/- тот же итог в районе 2.4 млн.

цитата:

---

Изначально написано DemoNighT:
А если бы в доллар?!

---

1,2 млн по курсу на 01.01.2009 29,3916 это $40828
Кладем на депозит под 6%, получаем за 6 лет $17649 расчет
Если считать по официальному курсу 56,2376 на 01.01.2015 $17649 = 992 537 руб.
По текущему биржевому курсу 68.898 = 1 215 980 руб.

И плюс переоценка тела депозита. (68.898-29.3916)*40828=1 612 967руб

Итого, если хранить в долларах 1,2+1,6= 2,8 млн.
В недвиге 1,2+0,73+0,4= 2.3 млн
Рубли на депозите 2,4 млн

По недвиге реально выходит немного меньше чем в примере т.к. есть сопутствующие расходы, простои, мы их в примере для упрощения не учитывали.

история редактирования

цитата:

---

Изначально написано DemoNighT:

Это всего 12% годовых с капитализацией в рублях. А если бы в доллар?!

---

Вот вопросец назрел.
Доллары - это, конечно, здорово.
Только где вы их хранить будете?
Скажем, есть у вас скромненькая сумма - тыщ 40 в баксах. Или эквивалент в евро.
Дома? Страшновато.

В банке? Так их вам банк в случае какого-нибудь очень плохого события тупо не отдаст и все. Ближайшим таким событием может стать, например, отключение России от системы SWIFT, вопрос о котором будут обсуждать уже сегодня.
Следующим таким событием может стать очередное резкое падение рубля.
Я практически уверен, что когда тут был локальный максимум евро (100+ рублей), ни один банк евро не покупал, не продавал и не выдавал со счетов.

Skeeter если у вас подобные опасения, банки есть не только в России. 6% по долларовым вкладам дают некоторые банки в восточной европе. Есть валютные облигации с близкой доходностью. Но это уже каждый сам для себя решает. Мы сейчас отходим от обсуждения цен на недвигу, предлагаю вернуться.

Как показали расчеты, инвест был в период с 2009 по 2014. По поводу доходности инвестиций в недвижимость в период 2015-2020 у меня большие сомнения.

история редактирования

Нет SWIFT - помашите денежкам ручкой.
В Россию вы их привезете разве только налом.
Есть SWIFT - все равно конечным звеном будет российский банк и, чуть что, "извините, наличных долларов у нас в настоящий момент нет". Либо, опять-таки, лично и налом.
Причем в настоящий момент (да и всегда до этого) ОГРОМНЫЕ проблемы возникали из-за того, что у российских банков нет IBAN. Это многих ТАМ сразу ставит в тупик.
Меня в целом вообще очень интересует возможность открытия гражданином РФ счета в банке за рубежом с возможностью беспрепятственно получать потом оттуда денежки, особенно в случае отключения от SWIFT.

Цены на недвигу будут падать, вполне возможно, даже в рублях.
Многие сейчас хотят не то чтобы заработать, а хоть просто сохранить что ли.
В этом случае недвига хотя бы как-то страхует от приколов типа "денежки вместе с банком тю-тю", "денежная реформа" и подобные.

цитата:

---

Изначально написано Кулебякин:

Кладем на депозит под 6%

---

в баксах в среднем на этом промежутке меньше будут проценты по депозиту в РФ.
в реале 4% не больше. второй момент сумму от аренды тоже можно на рублевом депозите было держать эти 6 лет.

цитата:

---

Изначально написано Кулебякин:

6% по долларовым вкладам дают некоторые банки в восточной европе

---

на Кипре тоже много чего "давали"

цитата:

---

Цены на недвигу будут падать, вполне возможно, даже в рублях.
Многие сейчас хотят не то чтобы заработать, а хоть просто сохранить что ли.
В этом случае недвига хотя бы как-то страхует от приколов типа "денежки вместе с банком тю-тю", "денежная реформа" и подобные.

---

Как называл это мой преподаватель, Люди хотят их материализовать (кто-то в квартиру, кто в машину, кто в быт технику).

цитата:

---

Изначально написано Кулебякин:
1,2 млн по курсу на 01.01.2009 29,3916 это $40828
Кладем на депозит под 6%, получаем за 6 лет $17649 расчет
Если считать по официальному курсу 56,2376 на 01.01.2015 $17649 = 992 537 руб.
По текущему биржевому курсу 68.898 = 1 215 980 руб.

И плюс переоценка тела депозита. (68.898-29.3916)*40828=1 612 967руб

Итого, если хранить в долларах 1,2+1,6= 2,8 млн.
В недвиге 1,2+0,73+0,4= 2.3 млн
Рубли на депозите 2,4 млн

По недвиге реально выходит немного меньше чем в примере т.к. есть сопутствующие расходы, простои, мы их в примере для упрощения не учитывали.

---

читаю ваши расклады и мысль не дает покоя: а откель вы бы знали в 2011 году, что рубль упадет в декабре 2014??? вы Вольфы Мессинги? и могли предсказывать?

каждый человек по своему читал и в то время недвига была интересна. сейчас я бы выбрал банковский депозит

цитата:

---

Изначально написано XXL:
в баксах в среднем на этом промежутке меньше будут проценты по депозиту в РФ.
в реале 4% не больше. второй момент сумму от аренды тоже можно на рублевом депозите было держать эти 6 лет.

---

Я специально дал некую усредненную ставку за этот период. Если вдаваться в частности, у меня доллары с 2009 по 2011 лежали под 12%, далее под 6%. Рубли с 2009 по 2011 под 16-18%, с 2011 под 12%. Банк если что, был Траст.

цитата:

---

Изначально написано Chuksss:
читаю ваши расклады и мысль не дает покоя: а откель вы бы знали в 2011 году, что рубль упадет в декабре 2014??? вы Вольфы Мессинги? и могли предсказывать?

---

Это "взгляд назад" для того чтобы понять какую доходность какой актив дал в сравнении с примером который привел XXL. Просто из спортивного интереса, не более. Понятно, что доходность в прошлом не определяет доходности в будущем. По выкладкам видно что в том периоде было однофигственно в чем держать, результат за 6 лет почти одинаков.

В 2009м мы с товарищем устраивали подобное соревнование. Я держал в банке, он купил новострой по крайне выгодной цене. В 2012 его долгострой сдали доходность также получилась примерно одинаковой, но он хапнул адреналина. Сейчас другое время, по этому говорить что недвига даст тот же выхлоп что и раньше, я бы не стал.

история редактирования

цитата:

---

Это "взгляд назад"

---

Это очень не правильно. В экономике эти "если бы да кабы" называются рисками, и в недвиге они сводятся к нулю почти всегда.

цитата:

---

Изначально написано -Axis-:
Это очень не правильно.

---

Ага, технический анализ - лженаука. Как можно принять решение о покупке не принимая во внимание историю котировок? В недвиге как таковой рисков никаких, риск несет только ее стоимость и доходность.

ставочка 15%

источник в сбере говорит, что возможно понижение ипотеки (не намного, но все же)

цитата:

---

Ага, технический анализ - лженаука.

---

нет, но как показывает практика очень сложная. Ведь когда ты зарабатываешь, кто то теряет.

цитата:

---

Изначально написано Chuksss:

читаю ваши расклады и мысль не дает покоя: а откель вы бы знали в 2011 году, что рубль упадет в декабре 2014??? вы Вольфы Мессинги? и могли предсказывать?

---

)))Да тут даже к гадалке ходить не надо, берем историю современной россии, на фоне развала всего и вся, кризисы будут только глубже и чаще... Россиия с 2009 года заработала 3,5 трилиона баксов на нефти, и еще 500 ярдов умудрилась занять за рубежом))) Теперь вопрос где эти деньги в россии работают)))
На эти деньги можно было построить 1000 успешных современных предприятий, для примера южный поток оценивается всего в 20 ярдов..

Абсолютно согласна, что первостепенное значение имеет умение отследить динамику цен на недвижимость, чтобы правильно выставить стоимость квартиры при продаже. Другое дело, если времени на это просто нет, поскольку квартиру срочно продать необходимо. Тогда вполне можно и к профессиональным оценщикам обратиться.

история редактирования

не забывайте еще, все кто сейчас схватил недвигу, то попали на 5 лет ее владения, если хотят продать без налога. раньше было 3 года.
изменения касаются сделок с 01.01.2016г, так что 2015г это последний год если недвижимости есть 3 года владения и вы хотели продать ее без налогов.

цитата:

---

Изначально написано lizzz:
Тогда вполне можно и к профессиональным оценщикам обратиться.

---

улыбнула ваша наивность

цитата:

---

Изначально написано Rumster:
не забывайте еще, все кто сейчас схватил недвигу, то попали на 5 лет ее владения, если хотят продать без налога. раньше было 3 года.
изменения касаются сделок с 01.01.2016г, так что 2015г это последний год если недвижимости есть 3 года владения и вы хотели продать ее без налогов.

---

Поясните, пожалуйста, про налог на недвижимость ... 5 лет

вы таки не в курсе?
Закон О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации с 01.01.2015... погуглите полную версию
если коротко о главном- существенно поменялась база налогооблажения ,сейчас будет налог на недвижимость исчисляться от суммы в дкп или кадастровой стоимости.( теперь забыли про инвентаризационную стоимость)

ну и главное для тех кто покупал квартиры с целю сохранить деньги, чтобы продать без налога на доходы физлиц нужно ждать 5 лет теперь, раньше было 3 года но этот пункт в ступит в силу с 01.01.2016
....
2. Подпункт <в> пункта 10, пункты 11 и 27 статьи 2 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2016 года.
если погуглите то п.11 ст.2 настоящего закона как раз касается минимального срока владения недвижимостью, который составляет 5 лет за исключением : приватизации, дарения близродственниками, пожизн содержания и наследования - в этих случаях так же 3 года остается, во всех остальных 5 лет

Спасибо за пояснение.

цитата:

---

Rumster

---

Я правильно понимаю что налог взимается с разницы продаж-покупка. В случае если человек не получал подоходный налог?!