Не было ни гроша, да вдруг алтын
Госдума приняла закон, позволяющий многим обманутым дольщикам спасти хоть что-то из вложенных ими средств.
Не разбрасывать имущество <на шарап>
У проблемы обманутых дольщиков, как известно, есть два основных аспекта. Первый - как уберечь граждан от мошенничества, обмана или просто неумелой хозяйственной деятельности застройщика. Это задача, так сказать, профилактики. Второй аспект - как помочь тем, кто уже пострадал, кто отдал свои деньги и оказался у разбитого корыта. Отечественный законодатель основательно потрудился по первому направлению: без малого семь лет назад был принят закон N 214, называемый для краткости законом о долевом строительстве, после чего в него три или четыре раза вносились решительные поправки. Другое дело, что созданная депутатами законодательная конструкция оказалась малоэффективной, о чем свидетельствует неуменьшающееся количество пострадавших, тем не менее, что-то в этом направлении делалось. Только что принятый думой закон <О внесении изменений в Федеральный закон <О несостоятельности (банкротстве)> и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкрот-ства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства> - это, по сути, первая серьезная попытка помочь тем, кто уже пострадал от авантюристов и кому профилактика бесполезна.
Основной смысл нового закона состоит в том, чтобы в организованном порядке закрепить за дольщиками активы, сформированные на их средства в период строительства. В основном это права на земельный участок и то, что в обиходе называется <недостроем> (в отдельных редких случаях имеются даже завершенные объекты). Как отмечает председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, проведенные исследования показывают, что на первых этапах огромное количество строителей были добросовестны. То есть они хотели построить дом и никого не собирались обманывать. А дальше часто происходило так: строительная компания за взятки или на связях получала пятно под застройку, разрешение на строительство (а иногда и без него) и приступала к рытью котлована. Тут же начинался сбор денег, на которые застройщик чуть-чуть принимался что-то строить. Дальше под начатое строительство в банке брался кредит, потом застройщик нарывался на неопределенность сроков строительства или иные неприятности, наступал срок погашения кредита и застройщик сбегал. А оставались несчастные граждане-вкладчики. Но не только они одни.
Как правило, оставались еще права на земельный участок (которые часто тоже стоят хороших денег) и недостроенный объект. А вот с ними происходило примерно то, что во времена моего детства называлось делить <на шарап>, когда счастливый обладатель горсти леденцов выходил во двор, заполненный товарищами-погодками, и с радостным криком <на шарап> подбрасывал ее в воздух. А дальше кто что успел схватить, тот тому и хозяин. Только тогда вся ребятня была примерно в равных условиях, а вот в случае со строительством дольщики оказывались откровенно слабой стороной. В противостоянии с юридическими лицами (компаниями) и государственными структурами граждане были неконкурентны и проигрывали в дележе. Хуже того, как правило, с покупателями исходно при получении денег заключали договоры не долевого строительства, а использовали всевозможные обходные схемы.
Часто отношения строились с компаниями-посредниками, не имеющими вообще никакого отношения к объекту строительства. Посредники банкротятся, при этом объект строительства остается в стороне. Зачастую гражданам даже не на что предъявить претензии, поскольку за компанией официально числятся стол, стул, ручка и листок бумаги. При этом директор нередко - подставное лицо (как не вспомнить тут <Рога и копыта> ), действует по доверенности, компания имеет уставный капитал 10 тыс. рублей.
В итоге граждане за редким исключением оставались ни с чем. Хотя прибрать к рукам есть что. Как утверждает депутат Госдумы Александр Хинштейн, объектов, где есть задел и есть что делить - подавляющее большинство. Там, где только вырыта яма, дольщиков очень мало. В конце концов, если нет объекта незавершенки, то нет и проблемы, в том смысле, что делить там нечего. Пусть с очень большой долей приближенности, по мнению законодателя, реальные объекты незавершенки насчитывают не менее двух третей от общего числа закрытых проектов.
Заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган уточняет, что на сегодня дела о банкротстве возбуждены по 1246 объектам, где привлекались средства граждан. Причем до сих пор все дела о банкротстве в <ручном> режиме всякими правдами и неправдами удерживаются. Ни одна компания в рамках действующего законодательства до банкротства не доведена. Некоторые, компании, как например <Социальная инициатива>, два с половиной года удерживалась от банкротства до того момента, пока определенные активы не были выведены в пользу граждан. А. Хинштейн добавляет: <Сегодня только в рамках исков по банкротству, выдвинутых налоговыми органами в связи с задолженностью по налогам, 595 проблемных объектов находятся под ударом. Органам власти приходится изыскивать самые разные обходные схемы, чтобы вытащить объекты из потенциальной конкурсной массы и спасти людей>.
Теперь все дела о банкротстве можно спускать с тормозов, поскольку, считают законодатели, с принятием нового закона права пострадавших граждан надежно защищены. Практически дольщики становятся единственными претендентами на все, что имеет отношение к объекту, на который они сдавали деньги.
Дольщики объявлены главными действующими лицами
Что же меняет новый закон в положении обманутого дольщика? Едва ли не самым важным для граждан является то обстоятельство, что при рассмотрении дела о банкротстве <суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования> вне зависимости от формы заключенного договора. Это может быть и договор долевого строительства, и предварительный договор купли-продажи, и вексельная схема, и внесение денег через ЖСК, и многое другое. Это может быть любая сделка, связанная с передачей денег или иного имущества на строительство многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в этом доме в собственность. Говоря проще, дольщику теперь не могут отказать в подаче иска по формальному признаку, что, мол, не тот договор заключил в свое время.
Не менее важна и смена очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика. В соответствии с новым законом пострадавшие граждане в этой очереди - первые. Если быть уж совсем точным, то третьи. Но впереди них лишь такая экзотическая категория, как граждане, перед которыми застройщик несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и совершенно незначительные выплаты выходных пособий и зарплат бывшим работникам застройщика. Среди <нормальных> кредиторов дольщики обладают неоспоримым приоритетом, сначала удовлетворяются их требования, потом всех остальных.
Закон также устанавливает порядок удовлетворения требований дольщиков. Если строительство дома завершено, и квартир хватает на всех пострадавших, то жилье просто передается в собственность граждан. Если дом не достроен, то дольщикам предлагается создать ЖСК, которому передаются права на земельный участок и незавершенный объект, а дальше граждане за счет собст-венных средств доводят дело до логического конца. Наконец, если дольщики не найдут общего языка в отношении создания кооператива, то имущество застройщика пойдет с молотка, а вырученные средства разделят между дольщиками пропорционально когда-то внесенным ими деньгам. Причем, если у застройщика несколько объектов, то кооперативы создаются по каждому дому из числа соответствующих дольщиков.
Авторы закона также обращают внимание, что в некотором смысле ему придана обратная сила. Имеется в виду, что закон может работать и в отношении тех судебных процессов, процедура по которым началась до вступления закона в силу. При этом в определенных случаях суд вправе принять решение об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения или о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной. По всей видимости, подразумеваются случаи, когда это имущество было предусмотрительно рассовано по разным щелям.
Надо сказать, что помимо перечисленных основных положений закон детально прописывает механизм их реализации, при этом имеют место многочисленные важные нюансы, работающие на защиту прав дольщика. Вообще говоря, документ вполне заслуживает стать настольной книгой для поднаторевших в борьбе за собственное жилье граждан.
Соткано из противоречий
В то же время, принятый несомненно к пользе пострадавших дольщиков, новый закон в то же время не решает всех их проблем, во многом неоднозначен и даже противоречив. Самый главный минус состоит в том, что это не совсем то, чего ждут от государства пострадавшие. Ведь полностью законченных строительством и ожидающих своей судьбы готовых домов очень мало. В основном весь сыр-бор возникает из-за того, что строительство остановлено где-то на полпути. А в отдельных случаях на площадке вообще ничего нет, кроме забора. И теперь государство, по сути, предлагает обманутой и потерпевшей стороне своими силами, за свой счет компенсировать последствия преступной деятельности застройщика и завершать начатое дело. Но дольщики хотят получить полностью все, за что они заплатили. Скорее всего, граждане скажут <спасибо> за возвращение им части украденного, но тут же спросят, а как же быть с остальным? В этом вопросе будет определенная доля резона, люди справедливо полагают, что за порядок в стране отвечают власти. И как показывает практика, решение проблемы дольщиков в полном объеме возможно только с привлечением бюджетных вливаний, пусть даже осуществляемых в косвенном виде. Однако тема финансовой поддержки пострадавших дольщиков в данном законе никак не затрагивается просто потому, что выходит за его рамки. При большом желании кто-то из дольщиков может заподозрить здесь даже подмену понятий и очередной обман.
С другой стороны, дольщики - не единственные кредиторы, есть и другие. Эти другие по существу меняются местами с обманутыми дольщиками и отстраняются от участия в дележе имущества банкрота. Но ведь для них потерянные деньги тоже могут быть жизненно важными! Последствия могут оказаться весьма негативными. К примеру, банки и так не спешат кредитовать жилищное строительство, государство вынуждено принимать специальные меры по стимулированию кредитования застройщиков. Интересно, как теперь изменится позиция банкиров после вступления закона в силу? Вряд ли у них прибавится энтузиазма.
Также не факт, что прочие участники процесса легко откажутся от своих прав на имущество банкрота, особенно, если эти права уже как-то сформированы. В частности, дольщики жалуются на министерство обороны, которое клещами держится за земли под проблемными объектами и отказывается учитывать интересы пострадавших граждан. И если уж у Президента страны с трудом получается выбивать земли из Минобороны (имеется в виду скандальная история во Владивостоке), то что говорить о дольщиках?
К числу недостатков можно отнести и то обстоятельство, что очень многое в принятии конкретных решений отдано на откуп арбитражного суда, а, значит, многое будет зависеть от его позиции, от того, как сложится судебная практика. В условиях приближающихся выборов закон, очевидно, несет на себе определенную популистскую нагрузку. Поэтому дольщикам следует сейчас поспешить и ловить момент, <ковать железо, не отходя от кассы>. По окончании выборов судебная практика может существенно поменяться.
Надо признать, что в целом закон вообще <идеологически> не выдержан. Рыночная экономика пришла на смену плановой советской как более эффективная. Эффективность связана с частной инициативой. А всякая инициатива в свою очередь неминуемо в той или иной степени сопровождается риском. Рыночная экономика и риск неотделимы друг от друга, как сиамские близнецы. Попытка разделить их (то есть устранить риск в долевом строительстве) означает выхолащивание рыночных принципов. Неспроста при обсуждении на комитете перед вторым чтением В. Плескачевский назвал закон <страшным>. А А. Хинштейн высказался в том смысле, что в перспективе надо выходить на отмену 214-го закона и на уход от долевого строительства как подложной схемы кредитования - дешевого, длинного и беспроцентного.
