Как бороться с долевыми долгостроями
Митинг в рамках Всероссийской акции протеста дольщиков на Пушкинской площади в Москве, 2010 год. Фото: РИА Новости
Яна Прямилова
Статья <Ключи от квартиры - как линия горизонта>
из номера 041 за 26 Марта 2013г.
Опубликовано 00:10 26 Марта 2013г.
Версия для печати
За 2012 год в Москве зарегистрировано 11 долгостроев долевого жилья, а в Подмосковье - 121
<Все несчастные семьи несчастливы по-своему> - это о долгострое и вкладчиках. Обманутые дольщики, новые дома без газа и отопления, бесконечные переносы новоселья... За последний год в Москве зарегистрировано 11 таких долгостроев, а в Подмосковье - 121. Самое время разобраться, что же это за напасть и как с ней бороться.
Пара месяцев задержки - это так, цветочки. Долгостроем называют объект, строительство которого заморожено на полтора года и более. Между тем согласно 214-му Федеральному закону застройщик не в праве переносить срок сдачи в эксплуатацию более чем на два месяца. Не уложился в срок - дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Хотя, как показывает практика, потенциальные жильцы готовы ждать и по полтора-два года, лишь бы на горизонте светили те самые заветные ключи от квартиры. Даже если ты вернул свой вклад и ввязался в новую стройку, где гарантии?
Мы попросили экспертов компании <Метриум Групп> выделить типичные проблемы с долгостроем и подсказать их решение.
<Если спустя полтора года после указанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру>, - отмечает гендиректор <Метриум Групп> Мария Литинецкая.
С договором долевого участия по все тому же 214-ФЗ возможно расторжение с полным возвратом денег. Более того, если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (на сегодня - 8,25%). Например, если вы купили квартиру за 5 млн рублей, то ежедневно вам должно капать по 3 тысячи. Правда, взыскать их вы сможете только после окончания строительства.
<Если компания реализует квартиры по договорам долевого участия, значит, она уверена в своих силах. Такие застройщики, как правило, подстраховываются и указывают срок окончания строительства с запасом>, - подчеркивают эксперты <Труда>.
А вот предварительный договор купли-продажи (ПДКП), судя по Гражданскому кодексу, является лишь соглашением о намерениях. То есть деньги, которые заплатите вы, являются не оплатой, а только лишь средствами в счет обеспечения будущих обязательств. Мало того, такой договор еще и сложно расторгнуть.
Подобный договор <обменивается> на основной, так как у него есть срок. Но если деньги заплачены, срок уже прошел, а основной бумажки, без которой ты букашка, все еще нет, можно отказаться от сделки.
<В этот момент все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Если же застройщик не возвращает средства, есть все основания требовать их возврата через суд>, - отмечают в <Метриум Групп>.
Оплата квартиры может быть оформлена и на основании вступления в известные с советских времен жилищно-строительные кооперативы. Вот только вернуть деньги в таких обстоятельствах непросто. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе кооператива. Но обычно строго и тщательно оговаривается ответственность участников по оплате взносов, а про обязанности кооператива перед его членами говорится вскользь.
<Если, в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ, в устав была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с долевым участием, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно>, - комментируют наши эксперты.
Банкротство - это крайний случай. Тут не всегда поможет и 214-ФЗ. Впрочем, покупатели жилья по долевым договорам и в этом случае более защищены: у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого, а <предвариловка> шансов почти не дает.
<В соответствии с поправками к федеральному закону <О несостоятельности (банкротстве)>, к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет>, - отмечают в <Метриум Групп>.
Правда, нужно учесть, что если вы хотите вернуть деньги, то встанете третьим в очереди. Сначала компенсации выплачиваются тем, перед кем должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Далее - зарплата всем сотрудникам. И уж потом вы. В таких случаях денег, как правило, не хватает. Так что требовать уже построенное - наилучший вариант. Если же ситуация патовая и дом даже не построен, то учтите: достраивать его придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать ЖСК, снова скинуться и найти подрядчика. А это, как понимаете, дополнительные траты времени и денег.
