quote:
magamag-super
иди умойся!!!
Бумажная волокита
Для того чтобы открыть собственную автостоянку, необходимо согласовать проект с архитектором Администрации того района, где будет расположен объект. Важно убедиться, что выбранный участок ни под какой другой строительный объект не запланирован, после чего можно составлять генеральный план строительства. Следующий шаг - визит к заместителю главы Администрации города. Именно в его распоряжении вопросы земельных отношений, градостроительства, охраны окружающей среды и административно-технического контроля. По итогам решения специальной административной комиссии выдается лист - <Технико-экономическое обоснование> с перечнем всех инстанций, с которыми необходимо согласовать генплан объекта. За одним в Администрации можно узнать требования к будущей парковке. Они, кстати, довольно жесткие. Так, например, автостоянки должны располагаться не ближе 25 м от ближайшего жилого дома. Найти такие площади, особенно в центре города, довольно сложно. Также необходимо обнесение парковки по периметру металлическим ограждением или охранной изгородью, территория должна быть забетонирована или покрыта асфальтом. Обязательно и наличие линий освещения, а это дополнительное согласование проекта с поставщиками электроэнергии и интеграция парковки в городскую энергосеть. На автостоянке непременно должно быть охранное помещение, средства пожаротушения, биотуалет. Въезд на парковку оборудуется автоматическим шлагбаумом, а территория разбивается на машиноместа с указанием номеров. А если площадь стоянки планируется большая, то здесь не обойтись без смотровой вышки. То, что автостоянка непосредственно участвует в распределении транспортных потоков, приводит к дополнительному согласованию в ГИБДД. Некоторые предприниматели отмечают, что это на практике оказывается весьма непростым делом.
Службы города, чье согласование генплана объекта необходимо:
Главное управление архитектуры и градостроительства;
Управление строительства;
Управление земельных ресурсов и землеустройства;
Управление природных ресурсов и охраны окружающей среды;
Управление имущественных отношений;
Управление гражданской защиты города;
Управление городского строительства;
Отдел административно-технического контроля;
Управление ГЖД МВД УР;
<Удмуртгражданпроект>;
ГП <Ижводоканал>;
Тепловые сети <Удмуртэнерго>;
<Ижевские электрические сети>;
<ВолгаТелеком>;
АО <Ижевскгаз>;
РАООТ <Удмуртгаз>;
<Коммунальные системы>.
Будьте готовы к тому, что согласование генплана займет намного больше времени, чем само строительство в целом. Одна из главных трудностей в этом процессе - составление протокола о согласии жителей с размещением объекта. Автомобилисты обеими руками проголосуют <за>, но есть еще и <бесколесные> граждане. Им, возможно, придется пообещать построить не только гараж, но и детскую площадку, и скамейки для пенсионеров. В противном случае согласия можно и не получить:
РАССТОЯНИЯ ОТ СООРУЖЕНИЙ ДЛЯ ХРАНЕНИЯ ЛЕГКОВОГО АВТОТРАНСПОРТА ДО ОБЪЕКТОВ ЗАСТРОЙКИ
(Из САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИХ ПРАВИЛ И НОРМАТИВОВ СанПиН от 10 апреля 2003 г. N 38)
Финансовый расчет
Когда, наконец, все необходимые документы будут готовы, снова собирается комиссия по выделению земельного участка под строительство. Заключается договор на аренду земли на год, три или пять лет. За это время владелец попытается вернуть вложенные средства, коих потребуется немало. Стоимость аренды земли зависит от близости участка к центру города. В среднем она обойдется от 4 000 до 7 000 руб. за квадратный метр. Расходы на зарплату сотрудников составят около 35 тыс. руб. в месяц (с учетом, что на средней по доходу стоянке сторож получает 350 руб. за одну смену, а в штате есть еще и бухгалтер). На стоянках регионального отделения Всероссийского общества автомобилистов (на сегодняшний день в Ижевске в их распоряжении осталось всего 11 стоянок) берут на работу не сторожей, а <кладовщиков-приемщиков>, которые несут полную материальную ответственность за охраняемое имущество.
При подсчете расходов нужно учесть, что в зимний период каждые пару месяцев 7-10 тыс. руб. будет уходить на аренду снегоуборочной техники, иначе часть площади стоянки <съедается> сугробами. По приблизительной оценке участников рынка, в общем виде структура текущих затрат выглядит так: 70% уходит на аренду, 20% на зарплатный фонд и еще 10% затрат составляют налоги, вывоз снега и мусора и прочие издержки.
Для будущего владельца очень важно рассчитать <проектную мощность> автостоянки. Сделать это достаточно просто: средняя площадь для автомобиля со всеми подъездными путями составляет 25 кв. м, от этого и считается налогооблагаемая база. Один из предпринимателей оговорился, что налоги за земельный участок площадью 1000 кв. м - 18 тыс. руб. в квартал.
Не стоит забывать, что стояночный бизнес подвержен колебаниям спроса, причем не только сезонным. По словам участников рынка, хорошая заполняемость парковок (а значит, и доходность) достигается, прежде всего, удачным местом их расположения. Лучше всего <загружены> платные автостоянки в спальных районах, их рентабельность владельцы оценивают на уровне 10-15 %.
Вся окупаемость автостоянки зависит от того, сколько будет стоить парковочное место. Разброс цен - от 30 до 50 руб. за ночь. Таким образом, в месяц каждый <временник> платит 1 200 руб., постоянный клиент, купивший парковочное место в пределах от 70 до 150 тысяч, ежемесячно платит 600-700 руб. Продажа машиномест способствует быстрому возвращению первоначальных средств - взятый в банке кредит на открытие автостоянки (всего требуется около 400 тысяч руб.), окупится за год. Однако дело изначально будет провальным, если стоянка рассчитана менее чем на 50 машиномест.
Подстраховаться не мешает
Случаи угона или порчи автомобилей на автостоянках редки. Однако подстраховаться не помешает. Некоторые бизнесмены советуют страховать ответственность. Кроме того, у охранника можно установить <горячую кнопку> для вызова сотрудников МВД. Многие так и делают. Можно также нанять частное охранное предприятие для обеспечения безопасности на объекте. Однако другие предприниматели напоминают, что такая перестраховка значительно снизит доходность, а в некоторых случаях переведут работу в область безвозмездного труда. По этой же причине владельцы автостоянок не советуют передавать управление предприятием наемному менеджеру - вся прибыль перейдет в статью расходов на заработную плату.
Проблемная подоплека
Открывая собственную автостоянку, предприниматель должен познакомиться с проблемами этого рынка и постараться решить их для себя.
Отсутствие деловой активности в сегменте. <Раньше строили целые микрорайоны - сейчас дома <всовывают> в образовавшиеся пустыри, - отмечает Роман Басенко, председатель экстренной службы для автомобилистов. - А что тогда говорить об автостоянках? Их просто негде разместить, поэтому стоянок в городе катастрофически не хватает>.
Невключение в генплан. Строительство домов на городских территориях ведется без соответствующего строительства автостоянок. Особенно остро встает проблема с машиноместами при уплотнении существующей застройки. К тому же организация автостоянки (особенно подземной) требует дополнительных вложений, что невыгодно для инвестора. Кроме того, это значительно задерживает начало возведения жилого дома, а значит, оттягивает начало продажи квартир. Даже в элитных жилых комплексах машиномест чаще планируется меньше, чем это необходимо. Ведь зачастую их строят в центре на затесненных участках, где строительство автостоянки возможно только в границах застройки самого здания. Чтобы получить необходимое количество машиномест, может потребоваться подземное сооружение в три и более уровней. Это весьма дорого и технически сложно осуществимо.
Нелегальные стоянки. Из-за недостатка цивилизованных паркингов страдают в первую очередь жильцы домов - стоянки устраивают на придомовых газонах, пешеходных дорожках и детских площадках. Зачастую у таких парковок тоже есть <хозяин>, который незаконно собирает с граждан деньги за охрану автомобилей, однако при этом никак не оформляет договорные отношения. Практика показывает, что к угонам авто с <диких> парковок нередко были причастны сами охранники.
В общественных организациях автомобилистов отмечают, что необходимость в масштабной <зачистке> автостоянок в городе назрела давно. Один из вариантов решения проблемы - контрольный патруль. В рамках контроля соблюдения законодательства о применении контрольно-кассовой техники было проверено 25 автостоянок в разных районах города Ижевска, в 16 из них при принятии автомобилей на стоянку не выдавались квитанции за полученные деньги. Между тем, за год суммы, незаконно взимаемой с граждан на нелегальных автостоянках, хватило бы на постройку нескольких паркингов - число несанкционированных стоянок на сегодняшний день в два раза превышает число легальных парковок.
Снос автостоянок. Несмотря на явный дефицит парковок, в Ижевске наблюдается серьезная тенденция по сокращению автостоянок. Их просто-напросто сносят под строительство жилых помещений. При этом владельцам снесенных стоянок не планируется предоставлять других машиномест. Новые игроки данного рынка опасаются попасть под такую политику властей.
В целом получается, что автомобиль стал доступным средством, а стоянка и парковка - из разряда дорогих.
Спасение - в подземных паркингах
Некоторые предприниматели находят выход из сложившейся ситуации, расчищая под строительство автостоянок непривлекательные места городских свалок. Но это, скорее, исключение, чем правило. Бизнесмены уверены, что если в ближайшее время ситуация с землей не изменится, многие игроки будут вынуждены уйти с рынка. В этом случае единственным выходом для них может стать консолидация капитала и строительство коллективных подземных или многоуровневых автостоянок-гаражей, которые пользуются успехом в мегаполисах. В Ижевске о строительстве многоэтажных подземных паркингов говорят очень давно. Скорее всего, это могло бы решить создавшуюся проблему. По задумке Администрации города, о чем много раз говорил мэр Виктор Балакин, при наличии инвесторов паркинги могут появиться в ближайшие годы. Пока сам город позволить себе такие затратные проекты не может. Хотя все понимают, что платить за парковку на общественной земле принято во всем цивилизованном мире. Это позволяет муниципальному бюджету иметь большую статью дохода.
Вряд ли простые граждане потянут строительство паркинга за счет собственных средств (стоимость создания одного машиноместа оценивается в 300-400 тыс. руб.). В этих условиях самым оптимальным будет привести <дикие> парковки в соответствие с СанПиНом и упростить процедуру их регистрации. В ТСЖ подтверждают, что закон позволяет оформить землю в собственность и устроить на ней автопарковку. Но при этом указывают на бюрократические проволочки при сборе необходимых документов в самой Администрации. Депутаты Гордумы и представители мэрии говорят, что проблема ночных парковок вблизи жилых домов - это проблема преимущественно градостроительная.
Таким образом, Правительство и предприниматели пока не готовы переходить на новый формат. Автостоянки, даже подземные - это все-таки малый бизнес, чего не скажешь о многоэтажных комплексах. Следовательно, дольше окупается. Нужны значительно более внушительные инвестиции, чтобы рентабельность этого бизнеса стала соизмерима с аналогичными показателями открытых парковок.
Общая картина в городе
Она неутешительная. Стоянок по-прежнему не хватает, да и распределены они по городу неравномерно. Мало автостоянок в городке Металлургов. В Ленинском и Октябрьском районах элементарно не осталось свободной территории. Первомайский и Октябрьский располагаются в более удачной транспортной зоне - большинство автолюбителей оставляют машины именно на этих стоянках (<Спутник>, <Волга>, <Автостоянка ОП-25> ). Интересно, знают ли ижевские предприниматели простую истину: стоимость стоянки - это один из инструментов регулирования количества автомобилей в городе. Нельзя допускать самопроизвольного расширения автопарка без наличия соответствующей инфраструктуры.
В качестве резюме
На перспективы развития своего бизнеса владельцы парковок смотрят с пессимизмом. <Жилье стоит намного дороже, чем стоянки, - говорят предприниматели. - А у кого больше денег, тот и прав. Так что все земли, которые бы подошли для организации стоянок, застраиваются домами. От этого никуда не денешься>.
Дефицит на рынке автопаркингов обусловлен сохраняющейся высокой ликвидностью других секторов недвижимости. После того как рынок жилья и коммерческой недвижимости будет близок к насыщению, следует ожидать притока инвестиций и в сегмент автопаркингов.
При высокой активности бизнеса в течение четырех лет можно закрыть весь дефицит и убрать несанкционированные парковки, часто расположенные на хороших земельных участках. Остается надеяться, что рационализм рано или поздно проявится и в этом сегменте.
http://www.d-kvadrat.ru/dk/info/14420.html
статья Июнь /2008,прошло ШЕСТЬ лет,а воз и ныне там......
история редактирования
