Подскажите пожалуйста, какие варианты есть, чтобы купить квартиру 2 или 3 комнатную. Сейчас у нас 1-я квартира, в ипотеке. Платим за нее 5 лет. Сейчас хотим расширяться, есть материнский капитал.

закройте этот кредит, продайте и купите новую с новым ипотечным кредитованием

Всё зависит от позиции банка. Если вам одобрят бОльший кредит, и разрешат продать эту квартиру в счёт погашения долга - то надо разговаривать с начальником кредитного отдела и выстраивать цепочку.

Готов поделиться своим опытом:
Нашелся покупатель, который часть стоимости моей однушки передал мне на руки, а остаток ссудной задолженности внес банку-кредитору в качестве досрочного погашения моего кредита. Одновременно оформляли в регпалате снятие залога и переход права собственности на квартиру.

Полученную наличку использовал в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки на новую квартиру.