для меня спорный момент:
1. Размеры финансовой ответственности посредника или участия в страховании деятельности достаточно?
цитата:
обеспечение юридической и финансовой безопасности сделки
юридическую безопасность можно "расписать", хоть это и довольно большой объем... тут для меня один момент по приватизации 90-ых г.г. не разрешен, вопрос чисто процессуальный... надо просто до человека доехать...
что вы понимаете по финансовой безопасностью?
безопасные расчеты по сделке?
цитата:
безопасные расчеты по сделке?
да и плюс исключение денежных потерь за счет сговора одно
цитата:
Размеры финансовой ответственности посредника или участия в страховании деятельности достаточно?
И на сколько велика эта ответственность или участие в денежном выражении?
В идеале хотелось бы чистоты сделки сразу и в таком случае возможно рассмотреть оплату сверх, в виде премии, ну например, по истечении какого-то срока (вроде исковых три года). Утопично?
цитата:
безопасные расчеты
расчеты по безналу и 100 % в ДКП / с получением платежных документов
цитата:
плюс исключение денежных потерь за счет сговора одно
поясните...
цитата:
участия в страховании деятельности
ну... в рекламе у них стоит до 30 млн. рублей... но так как имеем дело со страховой компанией - внимательно бы прочитать договор о страховании не помешало... и сопоставить его с договором на оказание услуг...
цитата:
оплату сверх, в виде премии, ну например, по истечении какого-то срока (вроде исковых три года)
утопия... да... через 3 года... даже через суд выиграть будет проблематично
заметьте - риелторы берут деньги только в тот момент когда денег у вас есть... т.е. достаточно безболезненно
цитата:
Размеры финансовой ответственности посредника
на мой взгляд, должны соответствовать содержанию самого договора на оказание услуг, т.е. если исполнитель выполнил в полном объеме весь перечень услуг указанных в договоре и может это подтвердить (об отчетности) ...
но относительно самой суммы ответственности:
с одной стороны - вы доверяете, де факто делегируете право распоряжение собственностью третьему лицу (риелтору) - при наличии доверенности (полной), но без права получения денег - то и ответственность может составлять 100% стоимости фактических потерь - определяемых как стоимость объекта в ДКП
с другой стороны - если вы везде самостоятельно ставите свою подпись и фактической передачи права распоряжения нет, как это обычно и происходило - конечную ответственность за фактические потери и нести должны вы...
возражения?
цитата:
с другой стороны - если вы везде самостоятельно ставите свою подпись и фактической передачи права распоряжения нет, как это обычно и происходило - конечную ответственность за фактические потери и нести должны вы...
согласен на 100%
вы, заказчики, хотите (и правильно) принимать окончательное решение; командуете, ну или пытаетесь, риэлтором; считаете (во многих случаях) риэлтора банальной обслугой и хотите максимальную финансовую ответственность... извините, но так не бывает
цитата:
В идеале хотелось бы чистоты сделки сразу и в таком случае возможно рассмотреть оплату сверх, в виде премии, ну например, по истечении какого-то срока (вроде исковых три года). Утопично?
не просто утопия, а супер утопия... пересекая эту тему с темой Жадность могу сказать, что когда предлагаю страховать титул на полную стоимость квартиры, в 99,999% случаев слышу: да ну нах!!!
денег людям в данный момент жаль!
цитата:
Я хочу что при продаже квартиры и прося комиссию 50000 мне было оказано
1. рассказ о стоимости и тенденциях.
2. поддержка по телефону в рабочее время
3. подготовка квартиры к продаже - хотя бы рекомендации. что бы риэлтор пришёл и сказал - "это дилдо лучше убрать. Здесь дырку лучше закрыть". Сделал фото и т.д.
Подсказал где можно заказать услугу уборки и прочие мелочи.
4. Рассказал о ориентировочных сроках продажи и от чего они зависят.
5. Докладывал о проделанной работе
6. Договорился о дате сделки, авансах и прочей документации.
7. Реклама и поиск клиентов.
8. Оценка риска. Так же ответственность по рискам.
9. Ведение в регпалате и т.п.
Это тот минимум который я хочу за эти деньги, но не получаю даже и половины.
по идее все это и делается у нормальных агентов
вот только:
п.3 к рекомендациям наши люди относятся так: ну сказал риэлтор и сказал, что он понимает, моя квартира и так самая лучшая (месяц говорю человеку: поклей обои в прихожей, т.к. ободраны до кирпича - таки нет... а люди заходя в квартиру офигивают)
п.4 предсказать не возможно если ценник в рынке или по верхней границе рынка... так же эксклюзив (знаю 3 квартиры которые продаются с 2009 года) может висеть очень долго
п.8 - ответственность по рискам поясните... если вижу риск, то моя задача объяснить, а вот заказчик сам принимает решение брать/не брать
и еще - за 50 тысяч вам надо и продать объект и купить новый и это 2 действия и считаю, что ценник такой адекватный... ну кроме ситуации с суперэксклюзивами, где стандартные методы работы не подходят или с запутанными вариантами (наследство+опека+ипотека+траблы с родственниками)... вот тут наценка однозначно за сложность
цитата:
эксклюзив (знаю 3 квартиры которые продаются с 2009 года) может висеть очень долго
это да...
цитата:
п.4 предсказать не возможно если ценник в рынке или по верхней границе рынка
я думаю возможно, но для этого должна быть аналитика спроса и предложения, как минимум в среднесрочной перспективе... в это нужно вкладывать денег/время, чего сегодня делать никто не будет... кстати - может делают в городе что-то такое, а мы просто не знаем?
цитата:
если вижу риск, то моя задача объяснить, а вот заказчик сам принимает решение брать/не брать
следующим этапом будет составление списка "косяков" объекта и передача под подпись Заказчика
и предъявить исполнителю - халатность и безграмотность - станет сложнее...ну уговорили. распишу подробнее что понимать следует: (букв много, орфографией заниматься не хочу)
1. рассказ о стоимости и тенденциях.
Я как обычный человек продаю квартиры не часто. Поэтому в цене ориентируюсь исключительно по объявлениям. Если мне предоставят информацию (которую я ещё и проверить смогу) о стоимости и тенденциях рынка я буду счастлив назвать правильную цену.
Грубо говоря: вот держи фотки продаваемой квартиры - просили столько то за неё, ушла за столько то.
Вот смотри у тебя балкона нет. Такие квартиры продаются за столько. Вот выборка объявлений. И т.д. Я хочу что бы мне помогли поставить адекватный ценник/срок. Более того что если мне это всё предоставят то это скажется в пользу риэлтора. Всё моё общение в этой части сводилось всегда к 2 вариантам
1 (мегаполис)) какую цену скажите за такую и будем продавать - мой вывод: вам похер на меня. вы не заинтересованы в продаже моей хаты.
2. ну вот без балкона фигово берут, снижайте ценник на 100штук. - вывод: я тебе не верю что ценник за балкон 100шт. пытаешься обмануть.
2. поддержка по телефону в рабочее время
Я хочу что бы мне отчитались о работе за день, или ответили на вопросы.
Где вышло объявление, на какой срок, сколько звонков поступило, почему не пошли смотреть и т.д. Я хочу видеть реальную работу а не просто что там сидят и тупо дждут - позвонят не позвонят. Я 50000 плачу за срок неделю-две. это 625 рублей в час. с учетом расходов это 250 рублей в час - прошу эти деньги отработать по полной. это больше чем у многих. пример абстрактный но тем неменее.
3. подготовка квартиры к продаже - хотя бы рекомендации. что бы риэлтор пришёл и сказал - "это дилдо лучше убрать. Здесь дырку лучше закрыть". Сделал фото и т.д.
Подсказал где можно заказать услугу уборки и прочие мелочи.
Я хочу что бы был грамотный пиар/раскрудка/реклама моей хаты. Если это 5 этаж и течет крыша - то скажи что я с этим должен сделать. Вконце концов предложи строительные услуги и заработай ещё на этом. Если в доме воняет - скажи что сделать. Короче пусть сделает так что бы привлекательность моей халупы на 5 этаже хрущёвке возрасла за недорого в разы.
4. Рассказал о ориентировочных сроках продажи и от чего они зависят.
Это сборный пункт. по сути это часть договора. здесь мы и договариваемся о начале дел. грубо говоря я готов вложить дополнительно ещё тыс 30 если продам дороже на 100 и через две недели.
5. Докладывал о проделанной работе
вообщем то тоже что и 2 но в обратной последовательности. что бы риэлтор звонил мне и информировал.
6. Договорился о дате сделки, авансах и прочей документации.
тут думаю всё понятно. вкраце: я не хочу особо вникать в всю эту лабуду в законодательстве.
7. Реклама и поиск клиентов.
тут всё понятно.
8. Оценка риска. Так же ответственность по рискам.
если я купил "нечистую" квартиру и потом явился злобный чел с отсидки - я хочу что бы риэлтор решил эту проблему за свой счет. )
9. Ведение в регпалате и т.п.
тут сказали за меня. хочу придти только на подписание и за выпиской банка на которой значится сумма за квартиру. Ну и думаю какая либо поддержка после продажи. например переезд (посоветуй грузчиков - опять же это всё побочка для риэлторов), передача ключей и т.д., попроси отзыв о сделке который повесишь у себя на сайте или в конторе. как то так. Помоги с Жэком и т.д.
Т.е. работа завершилась когда я отдал ключи и сиехал с квартиры, а в неё
заехал новый жилец.
зы: я понимаю что может я многого хочу за эти деньги но вконце концов можно сделать услугу модульной... галочкой отметил что хочешь получил сумму услуг.
цитата:
Изначально написано GREY MV:
кстати - может делают в городе что-то такое, а мы просто не знаем
это надо делать на базе регпалаты. это должна быть ещё одна услуга их.
за небольшую денежку. Я не понимаю зачем регпалата не зарабатывает на этом.
Я вообще не понимаю почему государство не зарабатывает на статистике.
цитата:
Изначально написано Chuksss:
п.3 к рекомендациям наши люди относятся так: ну сказал риэлтор и сказал, что он понимает, моя квартира и так самая лучшая (месяц говорю человеку: поклей обои в прихожей, т.к. ободраны до кирпича - таки нет... а люди заходя в квартиру офигивают)
покажи наглядно в картинках.
грубо:
1. видно кирпич - ценник 1700
2. кирпича нет - ценник 1800
для этого я и прошу показать мне факты, собрать данные - что и за сколько продают. в конце концов потенциальных покупателей после просмотра опросить.
за родное бабло я хочу качественную услугу. )))
Хочу что бы решили мою проблему, а не выполнили тз или договор по пунктикам формально. Это и есть показатель удовлетворенности от услуги клиентом.
Требования у Slave конечно законны, но:
1. Требований много и они противоречивы
2. Сроки выбирай более реальные (за 2 недели ценник должен быть очень шоколадный)
3. Отчет ежедневный возможен при горящей сделке (срыв, соскок, форс-мажор)
4. Оплата при выполнение всех пунктов должна быть реальная (минимум 50 т.р. за каждую сделку)
цены все еще не упали?или уже есть тенденция ???
цитата:
Изначально написано ad1980:
цены все еще не упали?или уже есть тенденция ???
Адик, ты откуда упал? Или твой вопрос читать с следующей редакции: "постою, послушаю, глядишь ченить ляпну, потом"?
нет,я спросил.
цитата:
Изначально написано ad1980:
нет,я спросил.
А почему тут, а не здесь?
https://izhevsk.ru/forummessage/39/2495911-30.html
Промахнулся?
спросил там,спасибо..
цитата:
1. Требований много и они противоречивы
не то чтобы много - системы нет... соберу и выставлю...
цитата:
я не хочу особо вникать в всю эту лабуду в законодательстве.
понятно, хоть и не согласен...
цитата:
явился злобный чел с отсидки - я хочу что бы риэлтор решил эту проблему за свой счет. )
согласен... выяснить возможность такого варианта развития событий - разобраться в "лабуде"...
цитата:
Изначально написано Chuksss:
Требования у Slave конечно законны, но:
1. Требований много и они противоречивы
2. Сроки выбирай более реальные (за 2 недели ценник должен быть очень шоколадный)
3. Отчет ежедневный возможен при горящей сделке (срыв, соскок, форс-мажор)
4. Оплата при выполнение всех пунктов должна быть реальная (минимум 50 т.р. за каждую сделку)
а это как раз риэлтор всё и должен объяснять. И речь и идёт об одной сделке.
цитата:
Изначально написано GREY MV:
1. Требований много и они противоречивыне то чтобы много - системы нет... соберу и выставлю...
цитата:
я не хочу особо вникать в всю эту лабуду в законодательстве.понятно, хоть и не согласен...
системы нет. это что называется накипело... )
я готов почитать законодательство но не все сколько там томов.
Сделайте памятку или что то подобное. Т.е. простым доступным языком о главном с ссылкой на законодательство. И подарите ГК РФ ещё к этому всему.
Цены Вам не будет. )))
Что то типа: блок-схема и в каждом пункте ссылка - "подробнее на странице 147, статья 5".
цитата:
Изначально написано SLAVE911:а это как раз риэлтор всё и должен объяснять. И речь и идёт об одной сделке.
каждый клиент думает по своему,просто тебе надо сразу договариваться,и как правило ТЫ получается как 2белая ворона",т.е. выделяешся своими требованиями,им же проще бабла срубить и точка..вот раньше,когда покупались легко квартиры(до кризиса)риэлторы у нас в городе могли заработать 100 тысяч(сам видел)за сделку,купля-продажа..
ну и вопрос правильно поднимается,ответственность должна быть,и желательно не ООО или ЧП,т.к. это все фигня.
а сколько стоит титульное страхование?
цитата:
Изначально написано ad1980:
каждый клиент думает по своему,просто тебе надо сразу договариваться,и как правило ТЫ получается как 2белая ворона",т.е. выделяешся своими требованиями,им же проще бабла срубить и точка..
Мои требования это по сути стандарт качества оказания услуги. Если большинство людей довольны услугой, то данной темы не возникло. Конкуренция идёт среди риэлторов и риэлторам, нужно стараться оказывать качественные услуги.
таки опять согласен с товарищем SLAVE911. Особо нечего добавить.
По сути он описывает СТАНДАРТНУЮ схему работы риэлтора с клиентом:
Если я продаю:
1. обсуждаем объект сделки - стоимость, фотографии, где размещать
2. размещает объявления
3. показывает квартиру или вместе показываем, если я там живу.
4. догововаривается с покупателем о варианте покупки (ипотека, наличка) - думаю это самый "сложный" пункт ибо может потребоваться время на всякие согласования с банком и прочее.
5. догововаривается со мной и покупателем о конкретном дне сделки (номерок в регпалату, подписание ипотечного договора, передача денег и ключей).
6. если квартира не пустая, договариваемся с покупателем о дне, когда я уеду.
7. Всё!
Если я покупаю:
1. обсуждаем желаемый объект сделки (кол-во комнат, этаж, район и др.) и примерный ценник, вариант покупки (наличка, ипотека)
2. ищет подходящие варианты, причем именно подходящие по всем пунктам, а не абы как
3. договаривается с продавцом о показах
4. проверяет "чистоту" сделки понравившейся квартиры.
5. договариваемся о конкретном дне сделки (номерок в регпалату, подписание ипотечного договора, передача денег и ключей).
6. заезд в квартиру.
7. Всё!
Но повторюсь раз тема существует, значит это не соответствует истине =)
цитата:
поясните...
прошу извинить, не дописано.
плюс исключение денежных потерь за счет сговора одной их сторон сделки с риэлтор-ом(рами) при которой возможна финансовая потеря (памятуя Ваш пример "бородатый").
цитата:
возражения?
цитата:
если вы везде самостоятельно ставите свою подпись
Возможно не совсем улавливаю тонкости. Обозначив первым пунктом своих требований к посреднику как оказание помощи в проведении безопасной сделки, не считаю его роль
цитата:, поэтому свою подпись поставлю только в том случае, если он скажет: да сделка безопасная, можно подписывать. То есть я доверяю его профессионализму. Почему же в этом случае пропадает его ответственность?
риэлтора банальной обслугой
цитата:
страховать титул на полную стоимость квартиры,
что это?
цитата:
Изначально написано Cfif 59:
что это?
потеря права собственности
цитата:
Изначально написано ad1980:ну и вопрос правильно поднимается,ответственность должна быть,и желательно не ООО или ЧП,т.к. это все фигня.
почему ответственность ИП -фигня? ИП как раз отвечает всем своим имуществом, неважно где и когда он его заработал. Если есть убытки - их можно покрыть всем имуществом ИП: квартиры, машины, собачка, заначка)
тогда когда ООО для того и создаются, чтобы минимизировать риски - общество-то с ОГРАНИЧЕННОЙ ответственностью, т.е. общество рискует только своим капиталом, который сформировали учредители, а он может быть и 10 тыс. руб. т.е. только в этом пределе.
цитата:
Сделайте памятку
думаю сделаем... на самом деле ваши желания вполне реальные, я бы сказал, довольно неприхотливы...
цитата:
исключение денежных потерь за счет сговора одной их сторон сделки с риэлтор-ом(рами)
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 51] [Статья 992]
Принятое на себя поручение комиссионер обязан исполнить на наиболее выгодных для комитента условиях в соответствии с указаниями комитента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В случае, когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
это ко всем "бородатым" схемам... либо прописываем недопустимость данных схем в договоре...
... другое дело если цель сговора - "введение в заблуждение"/злоупотребление доверием...
давайте по пунктам... в конце сведем и поставлю в 1 пост...
цитата:
1. обсуждаем объект сделки - стоимость, фотографии, где размещать
Определяем стоимость - просим чтобы была произведена собственная подтвержденная рыночная оценка объекта:
- на основании СМИ / распечатка с указанием даты размещения/источник информации
- на основании мониторинга онлайн-ресурсов/ фото/видео материалы/дата/источник
- определение конкурентных предложений (для формирования конкурентоспособной цены)
- данные мониторинга (если есть) , кстати для поверхностного, но достаточного для клиента анализа - затрата времени не более 3 часов в неделю...
Согласуем рекламную концепцию реализации объекта:
- печатные СМИ
- онлайн-ресурсы
- виртуальный тур
- наружная реклама (вид и места размещения)
... второй пункт подразумевает реальные финансовые/временные расходы... какая из сторон будет их нести - предмет переговоров/ в городе есть/было два подхода...
мнения?
цитата:
Я хочу что бы мне отчитались о работе за день
вам интересен пустой звонок? или инфа по типу: сегодня было звонков по вашему объекту НОЛЬ!? да вы сами через неделю скажете - будет инфа звони, а с пустым отчетом не тревожь
может я что то не так делаю:
обычно
- показываю какие объекты (аналоги) продаются в настоящее время. как давно и по какой цене
- объясняю при каких условиях мы можем выйти на сделку в какие сроки (взаимосвязь цены и срока выхода)
- проговариваю где и как будет размещена реклама, какое описание и какие фото будут в ней, объясняю что такое рассылка по агентам и чем чреваты звонки по объявления "куплю квартиру в вашем доме"
- проговариваю время и условия показов (предпочитаю водить пачками с разрывом в 15-20 минут 2 раза в неделю)
- скидываю ссылки на электронку с рекламой
- предоставляю мониторинг объектов под покупку (цена, условия), предварительно отсеяв муть
- условия ипотечных программ разных банков
- и прочая и прочая и прочая
обычно так, но бывают исключения из правил...
если человек: а) сам не знает, что он хочет б) считает, что его типовая квартира самая самая и стоит соответственно минимум на 100 т. выше верхнего предела рынка - до свидания! либо оплата рекламы вперед на год!!!
и так работают большинство знакомых коллег...
цитата:
и так работают большинство знакомых коллег..
вот видите дамы и господа.... ... отвлечемся от основной темы - вопрос - как вы находите риелтора "своего"...
цитата:
как вы находите риелтора "своего"...
иногда создается ощущение, что по объявлению на столбе
цитата:
ощущение
вот потому и спросим...
Или покупаются на красивую рекламу...
Сколько не говори, что выбирайте по рекомендациям и не по одной, таки нет - клюют на заманухи/рекламу/красивые фантики.
цитата:
Сколько не говори
послушаем...
присоединюсь к GREY MV. всегда интересовало как найти "своего" риэлтора простому частнику? при том что всё его окружение такие же частники =)
ну Грей то, предположим, далеко не частник
цитата:
как найти "своего" риэлтора простому частнику? при том что всё его окружение такие же частники =)
именно ваше мнение более всего интересно... вот вы приняли решение продать/купить квартиру с участием риелтора... начинаете просматривать рекламу агентств и частных риелторов... что вам кажется привлекательным?
PS Вопрос не праздный... есть проект, согласно которому будет на форуме отдельный подраздел, я так полагаю в разделе "Ижевск. Весь" , где будут размещены все темы про жилые дома, за основу будут взяты темы нашего раздела, как популярные и посещаемые...
... затем и отдельный раздел с обсуждениями коттеджных поселков (лучше одновременно)
... рекламодатели уйдут на другие ветки и с нас спросу будет поменьше...
мы же сможем расширить консультационную составляющую...
- перечень тем с консультациями по каждой конкретной позиции (юристов подтянем)
- интерактивные темы по агентствам - вопрос/ответ - я думаю - договорюсь о выделении официального представителя АН на ветку, сделаем
- темы с рекомендациями... вы прежде чем будете заключать договор - сможете заранее выяснить компетенцию конкретного риелтора...
- темы с методиками оценки/ например отдельной темой с фото - оценим ваш вкус
- вопросы по эффективному размещению рекламы..
- вопросы по страхованию /тьма...
- флудилку (обязательно)
- я буду размещать данные торгов МО Ижевск (жилье/ЗУ)- все равно каждую неделю смотрю...
- вопросы налогообложения
- вопросы по законодательству/ обновление - будет...
цитата:
- перечень тем с консультациями по каждой конкретной позиции (юристов подтянем)
- интерактивные темы по агентствам - вопрос/ответ - я думаю - договорюсь о выделении официального представителя АН на ветку, сделаем
- темы с рекомендациями... вы прежде чем будете заключать договор - сможете заранее выяснить компетенцию конкретного риелтора...
- темы с методиками оценки/ например отдельной темой с фото - оценим ваш вкус
- вопросы по эффективному размещению рекламы..
- вопросы по страхованию /тьма...
- флудилку (обязательно)
- я буду размещать данные торгов МО Ижевск (жилье/ЗУ)- все равно каждую неделю смотрю...
- вопросы налогообложения
- вопросы по законодательству/ обновление - будет...
так это целый риэлторский форум получается... то что я и хотел видеть на марке
цитата:
риэлторский форум
основная идея в том чтобы начали люди общаться друг с другом... и ориентация в первую очередь именно на частника... на рынок будет выходить человек понимающий процесс/сложность процедур и без вопроса "За что?", существенно снижающего КПД от получения грамотно и профессионально оказанной услуги...
цитата:
Изначально написано GREY MV:
именно ваше мнение более всего интересно... вот вы приняли решение продать/купить квартиру с участием риелтора... начинаете просматривать рекламу агентств и частных риелторов... что вам кажется привлекательным?PS Вопрос не праздный... есть проект, согласно которому будет на форуме отдельный подраздел, я так полагаю в разделе "Ижевск. Весь" , где будут размещены все темы про жилые дома, за основу будут взяты темы нашего раздела, как популярные и посещаемые...
... затем и отдельный раздел с обсуждениями коттеджных поселков (лучше одновременно)... рекламодатели уйдут на другие ветки и с нас спросу будет поменьше...
мы же сможем расширить консультационную составляющую...
- перечень тем с консультациями по каждой конкретной позиции (юристов подтянем)
- интерактивные темы по агентствам - вопрос/ответ - я думаю - договорюсь о выделении официального представителя АН на ветку, сделаем
- темы с рекомендациями... вы прежде чем будете заключать договор - сможете заранее выяснить компетенцию конкретного риелтора...
- темы с методиками оценки/ например отдельной темой с фото - оценим ваш вкус
- вопросы по эффективному размещению рекламы..
- вопросы по страхованию /тьма...
- флудилку (обязательно)
- я буду размещать данные торгов МО Ижевск (жилье/ЗУ)- все равно каждую неделю смотрю...
- вопросы налогообложения
- вопросы по законодательству/ обновление - будет...
там когда разберутся с веткой садоогороды?там в этой ветке искать долго и нудно...
угу
https://izhevsk.ru/forummessage/121/2900891.html
https://izhevsk.ru/forumtopics/108.html
все давно сделано... структурировано на ветке "недвижимость, объявления"...
PS Что-то отвлеклись от основной темы... будем возвращаться в канву...
но объявы в основном подают в старую...
так и будет... это таки форум... не совсем специализированный ресурс... так сказать - для всех - кому не нравится процесс поиска золотых песчинок на пляже - в структурированные "недвижимость, объявления"...
цитата:
1. обсуждаем объект сделки - стоимость, фотографии, где размещатьОпределяем стоимость - просим чтобы была произведена собственная подтвержденная рыночная оценка объекта:
- на основании СМИ / распечатка с указанием даты размещения/источник информации
- на основании мониторинга онлайн-ресурсов/ фото/видео материалы/дата/источник
- определение конкурентных предложений (для формирования конкурентоспособной цены)
- данные мониторинга (если есть) , кстати для поверхностного, но достаточного для клиента анализа - затрата времени не более 3 часов в неделю...
Согласуем рекламную концепцию реализации объекта:
- печатные СМИ
- онлайн-ресурсы
- виртуальный тур
- наружная реклама (вид и места размещения)... второй пункт подразумевает реальные финансовые/временные расходы... какая из сторон будет их нести - предмет переговоров/ в городе есть/было два подхода...
мнения?
ситуация следующая: нашли квартиру для покупки, все устраивает. продаёт ан мегаполис. так вот, риэлтор предложил аванс внести не собственнику жилья, а в агенство, как гарантию. после совершения сделки, эти деньги типа нам вернут. риэлтор пытается поиметь с продавца и с нас (покупателей)?
цитата:
предложил аванс внести не собственнику жилья, а в агенство, как гарантию
так было и ранее... мотив - мол если сделка не состоится - агентство денег вернет 100%, а частник может деньги продуванить и взыскивать придется через суд...
... в такой ситуации, главное убедиться в правомочности АН получить денежные средства/аванс...
цитата:
эти деньги типа нам вернут
это я таки безнадежно отстал от жизни... ранее аванс составлял и размер комиссии риелтора... т.е. входил в общую стоимость объекта...
убедиться в правомочности АН получить денежные средства/аванс...
каким образом?
цитата:
каким образом?
у них должен быть договор на оказание услуг с указанием паспортных данных собственника - заодно сравните с паспортными данными указанными в свидетельстве права собственности, либо нотариально заверенная доверенность, где прописано право получения денег...
деньги должно принимать лицо подписавшее договор со стороны АН, либо указанное в доверенности... обратите внимание на условия возвращения денег...
спасибо. завтра уточним и выводы соответствующие сделаем
цитата:
Изначально написано CarUser:
спасибо. завтра уточним и выводы соответствующие сделаем
вот на лицо очередной пример плохого маркетинга мегаполиса.
Вместо того что бы нормально разъяснить, нормальную практику.... Вообщем имеем то что имеем.
цитата:
но бывают исключения из правил... если человек: а) сам не знает, что он хочет б) считает, что его типовая квартира самая самая и стоит соответственно минимум на 100 т. выше верхнего предела рынка - до свидания! либо оплата рекламы вперед на год!!!
это я так понимаю уже требования и пожелания к покупателям-продавцам? Любопытно узнать полный список, при каких условиях Вы не станете работать с заказчиком. Возможно это можно тут же в теме оформить в виде памятки- что-то навроде, как не надо себя вести при покупке-продаже, во взаимоотношениях с риэлтором.
цитата:
но объявы в основном подают в старую...
и это хорошо для новичков и не зарегистрированных на форуме, в противном случае поступление новой информации и ее передача заинтересованным лицам уменьшится.
цитата:
Изначально написано Cfif 59:
это я так понимаю уже требования и пожелания к покупателям-продавцам? Любопытно узнать полный список, при каких условиях Вы не станете работать с заказчиком. Возможно это можно тут же в теме оформить в виде памятки- что-то навроде, как не надо себя вести при покупке-продаже, во взаимоотношениях с риэлтором.
Во-первых, законность требований заказчика. Люди которые говорят - мне только обналичить маткап; предлагают что то где то намухлевать сразу идут лесом.
Во-вторых, разумность хотелок. Желаешь продать 1шку хрущ на первом этаже в панели в опе мира за 2 млн - ищи другого спеца. Подписывать договор ради договора, а потом уторговывать своего заказчика не буду (как вариант - оплата рекламы вперёд на год).
В-третьих, уважение ко мне как к специалисту. Поговорили все на берегу и нечего потом юлить вертеть.
Может я конечно зажрался, но с неприятными мне лично людьми я работать не буду, даже находясь в тяжёлом финансовом положении.
Список не окончательный
взаимопонимания не хватает... думается мне...
цитата:
мне только обналичить маткап
для риелторов это деяние попадающее под действие УК...
цитата:
лесом
там их встретят менее принципиальные товарищи... если такое имеются...
цитата:
разумность хотелок
риелтор собственно и должен человеку доступно обосновать реальную рыночную цену? неа?
цитата:респект
Подписывать договор ради договора, а потом уторговывать своего заказчика не буду
цитата:
Список не окончательный
цитата:
риелтор собственно и должен человеку доступно обосновать реальную рыночную цену? неа?
таки жеж да! но есть ведь упрямые Бемби, особенно которые пообщались с любителями подписывать договора
"Клиент - хочу за 1шку на 1м в машике в 3х этажке 2100. продадите?
Любитель договоров - конечно продам! легко! заключите только договор.
К - а может у вас получится дороже?
ЛД - конечно получится! у нас в ан есть Екслюзивна база покупателей!! на вашу чудесную квартиру у меня очередь формируется прямо в этот самый момент! подпишиииите договор
К - а за 2300 сможете?
ЛД - запросто! я прошел 100500 тренингов и имею сертификатов целую стену! я умею продавать такие ликвидные квартиры в прекрасных районах города! подпиииииишитееее договор"
считают, когда говоришь им, что стоимость "этого" всего 1200 максимум, приводишь аналоги и аналитику рынка, показываешь все плюсы/минусы, что я сильно занижаю им стоимость в надежде получить себе миллионное вознаграждение и что я ни черта не смыслю в ценах на жилье.
так лучше не тратить на таких товарищей время и нервы.
цитата:
Екслюзивна база покупателей!
базу такую, но не эксклюзивную, таковой она быть не может в принципе... сделать конечно можно... но по моим прикидкам - лет эдак 3-5 и коллектив человек 5-7 только на получении и обработке данных...
цитата:
К - а может у вас получится дороже?
ЛД - конечно получится! у нас в ан есть Екслюзивна база покупателей!! на вашу чудесную квартиру у меня очередь формируется прямо в этот самый момент! подпишиииите договор
эта... если заключение договора предусматривает предоплату - логика мне понятна и ясна, чем больше заключенных договоров, тем больше размер "авансовых" платежей... при массовом потоке весьма приличная сумма - кредитоваться за счет заказчика - отличная идея... собственно сам результат (исполнение договора) отходит на 2-ой план...
верно?
У меня накопился ряд вопросов к участникам дискуссии. И ответы на них, в моем видении.
Прошу высказать свое мнение.
Если Вы решите, что хотите получить некоторую помощь, например, от агентства недвижимости, как это будет выглядеть?
Каким образом взаимодействовать со специалистами? Что необходимо предпринять, чтобы убедиться, что Вы получаете все, что нужно, по минимальной цене?
Как вы можете организовать работу, которая будет иметь максимальную отдачу?
Отвечу: вы должны агентство сделать своим партнером или другом, чтобы использовать все самое лучшее, что есть у него и у вас.
Задача специалиста по недвижимости - упростить вам жизнь. В агентстве вам могут выполнить всю работу, начиная от консультации и вплоть до физического переезда.
цитата:
вы должны агентство сделать своим партнером или другом
тут... даже я с вами уважаемая, не соглашусь... заказчик изначально никому и ничего не должен... обязательства сторон возникают только после взаимных договоренностей, лучше оформленных документально... и как верно заметил сэр Чукс - все обязательства сторон должны быть оговорены "на берегу"...
миссис Свето4ек... вам, при годами заработанной лояльной клиентской базе, где и заказчик скорее выступает как стародавний знакомый... может показаться странным, что изначально частное лицо воспринимает риелтора как негативный фактор на рынке недвижимости... чтобы это недоверие преодолеть мы собственно и трем... что кому и как...
Вы, сэр Грей, чего к словам придираетесь? Слово должен, в данном контексте, не означает обязан, ну по крайней мере,я не это хотела донести. Хотя, должно быть, Вы правы, как иначе это слово понять
цитата:
Originally posted by Свето4ек:
вы должны агентство сделать своим партнером или другом, чтобы использовать все самое лучшее, что есть у него и у вас.
+,
причем:
- вряд ли данное слово можно заменить на другое (смысл теряется), иначе заказчик рискует не получить услуги у квалифицированного риэлтора. Учитывая, что
цитата:
Chuksss:
но с неприятными мне лично людьми я работать не буду
нормальная позиция для отношений как личных, так и рабочих.
Вообщем, по одежке встречают-провожают по уму
Спрошу пока помню. Праздник профессиональный у Вас есть?
Праздников аж целых 2
Одни типа международный день риэлтора, второй - российский
цитата:
Праздников аж целых 2
Даты озвучьте, пожалуйста
цитата:
Изначально написано Cfif 59:
Даты озвучьте, пожалуйста
Подарки приготовите?
цитата:
Originally posted by Chuksss:
вам интересен пустой звонок? или инфа по типу: сегодня было звонков по вашему объекту НОЛЬ!? да вы сами через неделю скажете - будет инфа звони, а с пустым отчетом не тревожьможет я что то не так делаю:
обычно
- показываю какие объекты (аналоги) продаются в настоящее время. как давно и по какой цене
- объясняю при каких условиях мы можем выйти на сделку в какие сроки (взаимосвязь цены и срока выхода)
- проговариваю где и как будет размещена реклама, какое описание и какие фото будут в ней, объясняю что такое рассылка по агентам и чем чреваты звонки по объявления "куплю квартиру в вашем доме"
- проговариваю время и условия показов (предпочитаю водить пачками с разрывом в 15-20 минут 2 раза в неделю)
- скидываю ссылки на электронку с рекламой
- предоставляю мониторинг объектов под покупку (цена, условия), предварительно отсеяв муть
- условия ипотечных программ разных банков
- и прочая и прочая и прочаяобычно так, но бывают исключения из правил...
если человек: а) сам не знает, что он хочет б) считает, что его типовая квартира самая самая и стоит соответственно минимум на 100 т. выше верхнего предела рынка - до свидания! либо оплата рекламы вперед на год!!!и так работают большинство знакомых коллег...
поддержу
цитата:
- показываю какие объекты (аналоги) продаются в настоящее время. как давно и по какой цене
- мониторинг- объясняю при каких условиях мы можем выйти на сделку в какие сроки (взаимосвязь цены и срока выхода)
- аналитика
я, к своему сожалению, по второй позиции конкретных сроков обозначить бы не смог... разве что примерные с лагом месяц...
цитата:
по второй позиции конкретных сроков обозначить бы не смог... разве что примерные с лагом месяц...
так и я не Нострадамус... +/- указываю
цитата:
- показываю какие объекты (аналоги) продаются в настоящее время. как давно и по какой цене
- объясняю при каких условиях мы можем выйти на сделку в какие сроки (взаимосвязь цены и срока выхода)
- проговариваю где и как будет размещена реклама, какое описание и какие фото будут в ней, объясняю что такое рассылка по агентам и чем чреваты звонки по объявления "куплю квартиру в вашем доме"
- проговариваю время и условия показов (предпочитаю водить пачками с разрывом в 15-20 минут 2 раза в неделю)
- скидываю ссылки на электронку с рекламой
- предоставляю мониторинг объектов под покупку (цена, условия), предварительно отсеяв муть
- условия ипотечных программ разных банков
- и прочая и прочая и прочая
предлагаю... таки сделать "Инструкцию по применению" ... что частник должен знать при обращении к риелтору...
в городе риелторов где-то за 1000 чел... в теме отписались максимум 5... и те, кого знаю, с 10-ти летним как минимум опытом работы...
цитата:
предлагаю... таки сделать "Инструкцию по применению" ... что частник должен знать при обращении к риелтору...
а оно надо? говоришь людям, говоришь, ссылаешься на опыт проведенных сделок - один фиг, все по своему делают, а потом ...
цитата:
в городе риелторов где-то за 1000 чел... в теме отписались максимум 5...
другие клиентов окучивают... а мы - зажравшиеся оптимисты, пытаемся нести в массы грамотность... прям как народовольцы
цитата:
другие клиентов окучивают
пусть... весь рынок все равно "не унесешь"... раз "пиднадкусываешь" - то пусть будет вкусно, аки гарны вареники иль чудное сало, что в этом году видимо "мимо кассы"...
цитата:
говоришь людям
придут к тебе с распечаткой форумской - и времени съэкономишь... в 2001 году... "на коленке" я сбацал договор аренды на 3 страницах и потом "копии" с оригинала наблюдал лет 10
... мелочь, но приятно цитата:
прям как народовольцы
не... ни разу... может рассмотрим и как "переделать рынок под себя"?
Добрый день.
Простите если не туда пишу, но все же. Где-нибудь тут есть визитные карточки агентств или риэлторов, нужна помощь с продажей, даже не знаю к кому обратиться?
цитата:
Mi-Lenna
если позволите посоветовать:
1. пройдитесь по форуму, почитайте общие темы, проанализируйте высказывания (определить риэлтора легко)
2. поспрашайте друзей/коллег/родичей/форумчан, кто то ведь работал с риэлторами
3. не ведитесь на большие бренды, а ищите специалиста
цитата:
давайте по пунктам... в конце сведем и поставлю в 1 пост...
цитата:
1. обсуждаем объект сделки - стоимость, фотографии, где размещатьОпределяем стоимость - просим чтобы была произведена собственная подтвержденная рыночная оценка объекта:
- на основании СМИ / распечатка с указанием даты размещения/источник информации
- на основании мониторинга онлайн-ресурсов/ фото/видео материалы/дата/источник
- определение конкурентных предложений (для формирования конкурентоспособной цены)
- данные мониторинга (если есть) , кстати для поверхностного, но достаточного для клиента анализа - затрата времени не более 3 часов в неделю...
Согласуем рекламную концепцию реализации объекта:
- печатные СМИ
- онлайн-ресурсы
- виртуальный тур
- наружная реклама (вид и места размещения)... второй пункт подразумевает реальные финансовые/временные расходы... какая из сторон будет их нести - предмет переговоров/ в городе есть/было два подхода...
мнения?
... я модер-тиран понимаешь... вернемся в канву первоначальной темы...
цитата:
... второй пункт подразумевает реальные финансовые/временные расходы... какая из сторон будет их нести - предмет переговоров/ в городе есть/было два подхода...
Вариант 1.
Заказчик вносит предоплату (невозвратную) в соответствии со сметой расходов:
1. Создание фото/видеоматериалов.
2. Платное размещение на интернет/ресурсах.
3. Платное размещение в СМИ. (он и так за деньги, но можно и выделиться)
4. Расходы на наружную рекламу.
Вариант 2.
Риелтор несет все расходы по рекламе сам, т.е.фактически берет на себя часть рисков, потому как Заказчик вряд ли будет возмещать понесенные затраты при "не срослось". Разумеется будут превалировать бесплатные ресурсы. Исполнитель обязательно постарается минимизировать собственные потери.
http://stolica.fm/post/5072/ вздрогнем дамы и господа ... кто проверил историю своей квартиры до самого начала?
цитата:
Изначально написано GREY MV:
кто проверил историю своей квартиры до самого начала?
Интересно сколько по времени длятся суды по таким делам?
цитата:
Интересно сколько по времени длятся суды по таким делам?
немного некорректный вопрос... время рассмотрения дела или сроки для оспаривания приватизации?
цитата:
Изначально написано GREY MV:
немного некорректный вопрос...
неграмотный
Интересует, как быстро через (месяц. год...) добросовестный приобретатель жилья может его лишиться.
цитата:
как быстро через (месяц. год...)
может и годы... зависит от юристов/адвокатов...
цитата:
Originally posted by GREY MV:
юридическую безопасность можно "расписать", хоть это и довольно большой объем... тут для меня один момент по приватизации 90-ых г.г. не разрешен, вопрос чисто процессуальный... надо просто до человека доехать...
ссылка в посте 120 и есть этот самый момент? или нет?
цитата:
ссылка в посте 120 и есть этот самый момент? или нет?
вы абсолютно правы... и не только это... лето... все собраться не могу, чтобы хотя бы необходимый минимум "расписать"... + если таки соберутся темы с обсуждением домов в другой раздел "забрать" - так под каждый вопрос отдельную тему создадим и еще юристов подтянем...
цитата:
Изначально написано GREY MV:... в городе риелторов где-то за 1000 чел... в теме отписались максимум 5... и те, кого знаю, с 10-ти летним как минимум опытом работы...
пару моментов по Вашему посту:
- планов заявлено громадье - на целый риелторский форум, а тема хоть и выделена, но размещена в корневом (для риелтеров) каталоге "ЖИЛЬЕ" - это для клиентов (собственников и покупателей жилья). У меня же все закладки сделаны на "Недвижимость.Объявления" - не теоретик я риелтерской деятельности.
- если организуется такой проект, то и не надо "ждать у моря погоды", а сделать рассылку в РМ риелторам и продублировать выделенную ссылку на эту тему в разных подразделах ветки "Жилье"
P.S.: в городе я думаю риелтеров намного более будет - "спасибо" сетевым технологиям от наших гигантов-агентств риелтерского бизнеса
цитата:
- планов заявлено громадье - на целый риелторский форум
я просто модер... есть планы у админов создать раздел, про жилые дома привязанные к карте... когда это произойдет - мне собственно не в лом - лично пообщаюсь со всеми кто изъявит желание поучаствовать...
PS Все просто... раздел "опустеет" - разделу нужен будет контент, под эту "сурдинку" и проведу все...
цитата:
"спасибо" сетевым технологиям от наших гигантов-агентств риелтерского бизнеса
вот про них в Жадность надо писать
цитата:
"спасибо" сетевым технологиям
удивите меня господа... о чем собственно речь?
цитата:
Изначально написано GREY MV:
удивите меня господа... о чем собственно речь?
Вы меня удивили ...!
не интересовался я схемами работ АН... все что вижу - не ново и скучно... воплощение иных, вполне симпатичных идей... несколько... в общем человеческий фактор...
Ответьте на вопрос "что такое технология сетевых продаж?".
Википедия
"Сетевой маркетинг может рассматриваться как форма внемагазинной розничной торговли, особый вид прямых (персональных) продаж, при которой сбытовые агенты (дистрибьюторы) фирмы-производителя самостоятельно устанавливают, в первую очередь, на основе личных связей, прямые контакты с потенциальными покупателями. Продажи обычно осуществляются на дому у покупателя. Продав покупателю определённый товар, дистрибьютор предлагает ему за установленный процент от объёма продаж найти новых покупателей; тем, в свою очередь, предлагают на тех же условиях найти очередных покупателей и т. д. Таким образом создаётся многоуровневая сеть покупателей-продавцов (в различных сетевых компаниях их называют по-разному - партнёрами, независимыми владельцами бизнеса, дилерами, консультантами, консультантами по продажам, независимыми агентами и т. д.)"
цитата:
за установленный процент от объёма продаж найти новых покупателей
так это старый трехколесный велосипед... кстати... в общем когда-то давно, когда был прям практиком, году в эдак 2008 г. мы это делали... но потом решили, что люди все-таки прежде всего люди и ради 10-15% от комиссии "по факту" родных и близких "стимулировать" не будут... репутация была важнее...
сама по себе схема, построенная на личной корысти/жадности конкретного физического лица, подстроенная по сферу недвижимости - при наличии спроса, пусть будет...
институт "рекомендаций", возможно, прикажет долго жить... но мы тут инструкцию "по применению" сделаем...
тут дело немного в другом. крупные агентства, рекрутируя в свои ряды новичков, пользуются в первую очередь безработицей среди населения. Привлекаются как правило люди без опыта, но нет цели их сделать профи в риэлторстве, а цель в использовании их социального окружения (родственники, друзья, знакомые). После того, как этот "источник" дохода агентства истощается его просят на выход
цитата:
крупные агентства, рекрутируя в свои ряды новичков, пользуются в первую очередь безработицей среди населения. Привлекаются как правило люди без опыта, но нет цели их сделать профи в риэлторстве, а цель в использовании их социального окружения (родственники, друзья, знакомые). После того, как этот "источник" дохода агентства истощается его просят на выход
это все и так подрывает, и так не очень хороший, имидж специалистов по работе с недвижимостью...
за долгие годы в "движении" сделал для себя несколько выводов:
- никогда не работаю с родственниками (слава Богу родни в Иже мало), ибо ты всегда останешься крайним; мозг изнасилуют; денег не дадут
- никогда не работать с близкими друзьями - по той же причине
посмотрите, сколько развелось ан в городе... и ладно бы опытные отрывались от крупных агентств. а то поработают полгода/год, и упсс - профи самостоятельное... опыта на копейку. а понтов на тыщу... и это из "сетевых" ан уходят риэлторы-недоделки...
заманивают же в ан обещанием стабильновысокого дохода...
ЗЫ. я вообще ЗА восстановление лицензирования и высокой планки входа в "движение"
цитата:
за долгие годы в "движении"
не вытравить 90-е то ...
цитата:думаю, в нынешних общероссийских реалиях, выльется в фарс... но с точки зрения контроля за рынком недвижимости и наполнения бюджета - вполне логично... у нас же есть/были местные СРО "Ассоциация" и "Гильдия"... просто будет обязательное членство юр.лиц... как это отразится на качестве услуг - не знаю...
ЗА восстановление лицензирования и высокой планки входа в "движение"
цитата:
за установленный процент от объёма продаж найти новых покупателей
недавно... только что
смотрел сайт - 3 000 рублей за рекомендацию... недорого собственно... статусная реклама в СМИ/наружная/интернет-ресурсах стоит дороже...цитата:
Интересует, как быстро через (месяц. год...) добросовестный приобретатель жилья может его лишиться.
Это будет крайне неприятно, когда бы это ни произошло.
Если вернуться к теме обсуждения, то в сфере услуг должны действовать принципы "Любой каприз за ваши деньги" и "Клиент всегда прав", а заключая письменный договор с клиентом всегда стою на позиции, что любой пункт подлежит обсуждению - это и есть суть понятия Договора. Но без договора не работаю - время отдаю работе на клиентов, которые договорились со мной об условиях нашей работы.
цитата:
"Любой каприз за ваши деньги"
как бы да... выясняется, что достаточно много заказчиков и самих риелторов не знают о полном объеме действий заключающихся в оказываемой риелтором услуги...