quote:
1. квартира передана и в нее уже заселились и скорее всего переделывают (как минимум ремонтируют) под себя
не факт, как следствие, не факт, что
quote:
1. квартира уже не та ))))
2. вложены деньги бывших покупателей
3. бывшие покупатели могут через суд требовать возмещения своих затрат
Мартина, я не хочу с вами спорить на тему есть/нет риски. При купле-подаже недвижки они есть по определению. Вопрос лишь в том, насколько ситуация автора плачевна, а подписанный договор - незаконен.
И в этой части, ИМХО - ситуация весьма своеобычная). Риски покупателя, отдающего деньги (особливо кредитные) ДО получения свидетельства на ПС, сопоставимы. Он как минимум в такой ситуации рискует предоплатой, как максимум - может остаться без своих денег, квартиры, и с процентным кредитом. Т.е. риски обоих разделены. Перекладывать их только на Покупателя (все деньги ДО регистрации ПС) - нессиметрично и вряд ли широко распространено на рынке))
quote:
Originally posted by Mmartina:
В ВТБ 24 (филиал рядом с гор.администрацией)- мы в договоре прописали. что денежные средства переводятся на счет продавца в течение 5-ти дней после предъявления Расписки Росреестра о получении документов на госрегистрацию
Странно что вам такое разрешили. Мне на это предложение ответили, что кредит берет заемщик по кредитному договору и, в соответствии с этим договором, кредитные средства уходят на счет заемщика и только после регистрации. А Продавец тут как бы не при чем.
quote:
Originally posted by Mmartina:
В ВТБ 24 (филиал рядом с гор.администрацией)- мы в договоре прописали. что денежные средства переводятся на счет продавца в течение 5-ти дней после предъявления Расписки Росреестра о получении документов на госрегистрацию
ВТБ 24 да, еще могу на вскидку назкать 3 кредитных организации которые согласны на подобные услдовия. но не сбер.
В ВТБ 24 у гор. администрации и отдел ипотеки очень компетентный (особенно Наталья
), но проблема в том, что все ипотечники в основном идут в Сбер. (((quote:
что сказала Ммартина... пусть мне в личку или прямо тут скинет протокол разногласий подписанный со сбербанком в отношении изменения условий перехода права собственности на квартиру.
Хммм.... все больше вопросов к вам ))))) Если вы действительно юрист -
1.должны знать и неуклонно соблюдать. что все первичные доки д.б. у сторон обязательства, а не у третьих, пятых и десятых лиц...
2. мой опыт работы позволяет работать без шпаргалок и к каждому документу (клиенту) относиться индивидуально - редко попадают аналогичные ситуации. всегда есть свой отличительный момент, который и является главным в ЭТОМ деле
3. если я и оставляю себе копии - то только с согласия своего клиента, и как правило, это интересные судебные решения, а не общая куча типовых доков...так. на всякий случай - у меня квартира хоть и большая, но места для архива все же нет )))))
quote:
Originally posted by Mmartina:
В ВТБ 24 (филиал рядом с гор.администрацией
Так моя история там же и происходила. Только условия были - после получения свидетельства, и все прошло очень хорошо (не реклама).
quote:
Сбер в обязательном порядке требует включения вот этого пункта в договор купли-продажи: "Стороны договорились о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, право залога у Продавца на указанную Квартиру не возникает."
Спасибо, я не знала. С недвижкой не работаю).
Хотя, на стороне Продавца, меня бы такая формулировка в совокупности с расчетом после гос регистрации напрягла бы. Сбер так страхуется, чтобы не пролететь самому с залогом?
quote:
Originally posted by Alecsa:
Спасибо, я не знала. С недвижкой не работаю).
Хотя, на стороне Продавца, меня бы такая формулировка в совокупности с расчетом после гос регистрации напрягла бы. Сбер так страхуется, чтобы не пролететь самому с залогом?
Именно.
quote:
Originally posted by Mmartina:
Хммм.... все больше вопросов к вам ))))) Если вы действительно юрист -1.должны знать и неуклонно соблюдать. что все первичные доки д.б. у сторон обязательства, а не у третьих, пятых и десятых лиц...
2. мой опыт работы позволяет работать без шпаргалок и к каждому документу (клиенту) относиться индивидуально - редко попадают аналогичные ситуации. всегда есть свой отличительный момент, который и является главным в ЭТОМ деле
3. если я и оставляю себе копии - то только с согласия своего клиента, и как правило, это интересные судебные решения, а не общая куча типовых доков...
Интересно. Практический первое, чему меня научили это ведение личного архива для разрешения возможных конфликтных ситуации с клиентом.
quote:
на стороне Продавца, меня бы такая формулировка в совокупности с расчетом после гос регистрации напрягла бы.
о чем и речь)))))
quote:
первое, чему меня научили это ведение личного архива для разрешения возможных конфликтных ситуации с клиентом.
Уж извините, меня 27 лет назад учили, и первое что заставили запомнить на всю жизнь - нельзя конфликтовать с собственным клиентом, лучше уж от такого отказаться... Конфликты возникают в том случае. когда юрист не совсем правильно себя ведет по отношению к "неграмотному" клиенту и не согласовывает своих действий, перед этим не разжевав их подробненько до полного понимания клиентом важности и значимости проводимых юристом действий и мероприятий, а так же не предоставив клиенту свободу выбора развития ситуации .... разъяснив все возможные последствия такого самостоятельного выбора....
За время работы был лишь один конфликт и то не с клиентом, а с лицом пожелавшим таким стать, но наши желания не совпали.... обиделааась...
Получается, по схеме Сбера, теоретически, от такой сделки банк может остаться с квартирой, покупатель с деньгами, а продавец ни с чем. Или всё таки такого не может быть?
quote:
по схеме Сбера, теоретически, от такой сделки банк может остаться с квартирой, покупатель с деньгами, а продавец ни с чем. Или всё таки такого не может быть.
браво!!!! Дошло!!!!!
Ну так, господа юристы, о том и тема, как этого не допустить, работая со Сбером. Видимо этому банку наплевать на своих клиентов. Может быть конечно мы зря порочим Сбер и на самом деле всё отработано и таких случаев нет и быть не может.
quote:
Originally posted by Fozzyboy:
Получается, по схеме Сбера, теоретически, от такой сделки банк может остаться с квартирой, покупатель с деньгами, а продавец ни с чем. Или всё таки такого не может быть.
Ага. В этом и прелесть.
quote:
Originally posted by Mmartina:
За время работы был лишь один конфликт и то не с клиентом, а с лицом пожелавшим таким стать, но наши желания не совпали.... обиделааась...
А я и не говорил, что конфликт возникнет обязательно. Но возможность конфликта есть всегда (и на этот случай гораздо легче работать если можно посмотреть дело в все вспомнить).
quote:
Originally posted by Fozzyboy:
Ну так, господа юристы, о том и тема, как этого не допустить, работая со Сбером. Видимо этому банку наплевать на своих клиентов. Может быть конечно мы зря порочим Сбер и на самом деле всё отработано и таких случаев нет и быть не может.
А тут все просто. Позвони им сам и прикинувшиь продавцом спроси про обсуждаемые с этой теме моменты. И они сами все расскажут.
quote:
Originally posted by Imperialist:
А тут все просто. Позвони им сам и прикинувшиь продавцом спроси про обсуждаемые с этой теме моменты. И они сами все расскажут.
Я так и делал - говорю крайне не компетенты. Узнавал уже в трех отделениях и вразумительного, точного и уверенного ответа так и не получил. Надо на их юридический отдел как то выйти. Может кто поможет узнать?
Но знакомые, которые недавно продавали квартиру ипотченикам Сбера, говорили, что кредитные средства Сбер переводит автоматом через счет заемщика (покупателя) на счет продавца в присутствии обоих и боятся тут нечего. Почему только нечто подобное я от самих сотрудников отдела ипотеки не услышал? Может не повезло с сотрудниками просто?
quote:
Получается, по схеме Сбера, теоретически, от такой сделки банк может остаться с квартирой, покупатель с деньгами, а продавец ни с чем. Или всё таки такого не может быть.
Ага. В этом и прелесть.
Можете пояснить, что именно написано в кредитном договоре Сбера с покупателем в части реквизитов перечисления платежа? В принципе, достаточно прописать (и физически обеспечить) запрет Покупателя на перечисление кредитных денег куда-либо, кроме как Продавцу, и эта схема невозможна.
quote:
Originally posted by Alecsa:Можете пояснить, что именно написано в кредитном договоре Сбера с покупателем в части реквизитов перечисления платежа? В принципе, достаточно прописать (и физически обеспечить) запрет Покупателя на перечисление кредитных денег куда-либо, кроме как Продавцу, и эта схема невозможна.
Вот смотри. Банк должен перечислить заемные денежные средства на счет покупателя (т.к. именно он берет займ и если деньги будут перечислены сразу продавцу, то банк не сможет подтвердить факт предоставления займа например в суде и покупатель получается банку ничего не должен).
В этом случае т.к. кредитные деньги поступают на счет покупателя, каким образом ему можно запретить распоряжаться своим счетом и деньгами на нем? Единственное что возможно, на мой взгляд, это заявление на автоплатеж от покупателя (дата, сумма и реквизиты продавца). Но, никто не мешает покупателю отозвать\переписать данное заявление.
Ну либо можно оформить банковскую ячейка или аккредитив.
quote:
Originally posted by Imperialist:никто не мешает покупателю отозвать\переписать данное заявление.
можно оформить банковскую ячейка или аккредитив.
Наконец то разродился, болезный ))
Полагаю, вопрос закрыт
quote:
Наконец то разродился, болезный ))
Полагаю, вопрос закрыт
о. да!!!!
quote:
Imperialist
а если бы Вы сопровождали сделку со стороны Продавца, и в случае непорядочности покупателя как ножкой стали бы шаркать и что говорить. если изначально, до наших усиленных возражений Вы настаивали
quote:
поменял формулировку, сбербанк не выдал бы займ и сделки бы не было.
ваш клиент был бы в восторге, что сделка все ж состоялась, пусть и с печальным для него концом? Или бы орал, что Вы не отговорили от подписания такого договора? куча спасиб-с Вам была бы обеспечена!!!)))))
Следовательно все ж мы с Ник-Ником были правы утверждая, что
quote:
Вы подписали вообще дебильный пункт в плане перехода права собственности, видимо денег избыточно чтобы впоследствии решать возможные проблемы ))))))
продавали и покупали квартиры. С ВТБ24 и со Сбером. Со сбером - именно по такой схеме, по другой они отказались. Деньги Сбер перевел через несколько дней на наш счет, минуя покупателя. С ВТБ - сначала выдали деньги, потом (в этот же день) поехали в Регпалату и в банк отдали документ из нее.
Возможно юрист и может договориться об изменении договора, но юрист, а не обычный человек.
Правда Сбер только порядок оплаты прописал, сам договор составляли мы, их остальное не интересовало. Так что в договоре немного подстраховались. И в Регпалате не потребовали акт приема-передачи сразу, мы его принесли потом, когда деньги дошли.
В ВТБ все документы готовил банк.
То есть первый платеж я могу получить только задав документы в регпалату в этот же день, а второй после получения собственности на квартиру покупателем. А можно в регпалату через банк заехать(первый платеж). А, то как-то вообще без денег получается, страшно....
quote:
а второй после получения собственности на квартиру покупателем
и то не факт, смотрите наши ответы выше
quote:
А, то как-то вообще без денег получается, страшно....
так именно об этом и речь ))))) Есть риск остаться без всего и еще затем нанимать юриста (не бесплатно) для решения возникших проблем с продажей ))))
Mmartina что вы можете предложить в сложившейся ситуации?
балин, сколько можно... выйдите из сумрака
и сходите к ней (или другому понимающему вопрос юристу) на консультацию,
там вам всё объяснят
пы.сы. тут некоторые жлобы меня подозревают в том, что я так ищу клиентов, поэтому уточню - ко мне не обращайтесь, я пока вообще не в Ижевске
пы.пы.сы. жлобам привет, не расстраивайтесь так )))
ИринаШ, Вам тут нарисовали потенциально возможную смену мошенничества, а не обычно происходящую при покупке в ипотеку ситуацию, так что не паникуйте. Если документы уже в регпалате - спокойно дождитесь получения документов; ну свечку поставьте, если от этого легче станет. И реально оцените (можете здесь написать для совместной оценки):
- соотношение собственных и ипотечных средств Вашего покупателя. Ну нет ему смысла отдавать Вам теоретических 500-700 тыс своих, чтобы потом получить через эту схему миллион кредитных(т.е. 300 тыс навара) и готовую статью в придачу.
- семейное положение покупателя - если квартиру у вас берет семья, да еще и при этом продавали что-то свое - опять-таки только полный дебил повесит на себя откровенную уголовку и захочет остаться на улице, пусть и с N-суммой денег.
ИринаШ, мошенники тоже не идиоты. В любой "схЭме" должен быть экономический смысл и возможность "замести следы", скажем так. В предложенном варианте это довольно проблематично.
спасибо... успокоили
quote:
Originally posted by Ник-Ник:
Наконец то разродился, болезный ))
Полагаю, вопрос закрыт
еще раз. сначала читать научись, что другие люди пишут, а потом говори.
quote:
Originally posted by Mmartina:
а если бы Вы сопровождали сделку со стороны Продавца, и в случае непорядочности покупателя как ножкой стали бы шаркать и что говорить. если изначально, до наших усиленных возражений Вы настаивали поменял формулировку, сбербанк не выдал бы займ и сделки бы не было.
ваш клиент был бы в восторге, что сделка все ж состоялась, пусть и с печальным для него концом? Или бы орал, что Вы не отговорили от подписания такого договора? куча спасиб-с Вам была бы обеспечена!!!)))))
Следовательно все ж мы с Ник-Ником были правы утверждая, что Вы подписали вообще дебильный пункт в плане перехода права собственности, видимо денег избыточно чтобы впоследствии решать возможные проблемы ))))))
Беда... Где я написал, что уговаривал бы человека подписывать договор? Вам бы стоило прочитать что я написал ранее. Но, это видимо черта всех юристов на этом форуме, придумать за человека что он говорит и на основании этого делать выводы.
Если бы вы все таки прочитали, то увидели следующее: постN10:
quote:
Originally posted by Imperialist:
В данном случае единственным выходом, если автора не устраивает расчет, является смена кредитора (на того который выдает заемные деньги например в день подачи документов в рег.палату).
Всем огромное спасибо!
Вы получили-таки деньги и все нормально?)
да)))
Кто сталкивался с Ижкомбанком при продаже квартиры, поделитесь опытом, пожалуйста.
quote:
Кто сталкивался с Ижкомбанком при продаже квартиры, поделитесь опытом, пожалуйста.
в каком плане? покупаете или продаете?
продаем
ничего страшного - все стандартно при ипотеке
Поясню, что смущает в договоре:
п. 2.4. Стороны определили, что квартира с момента передачи её Покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у Продавца. - как-то боязно без залога
3.1.2. Зачисление оставшейся суммы в размере *** рублей заемных средств производится в течение 3 (Трех) рабочих дней, считая с даты предоставления Кредитору документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на Квартиру и ипотеки в силу закона, путем перечисления на личный рублевый счет Покупателя вдруг не предоставит
3.1.3. Уплата денежной суммы, указанной в подпункте 3.1.2 настоящего договора производится в дату зачисления АКБ <Ижкомбанк> (ОАО) кредита Покупателю, путем перечисления денежных средств в размере **** рублей по распоряжению Покупателя на счет ***тут банк заверил, что указанное распоряжение измается у Покупателя в день подписания кредитного договора
Ниже права Продавца, которые вроде как успокаивают
4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств:
- указанных в п.3.1.3. настоящего Договора, - в течение 10 (Десяти) дней, считая с даты подписания настоящего Договора;
4.2.2. Удерживать продаваемую квартиру от передачи Покупателю во владение до её полной оплаты. это я понимаю, что не подписывать акт приема-передачи?
quote:
gild
понятны ваши опасения, но буква договора расходится с реальностью...
1. расчет банк проводит в день предоставления свидетельства... 3 дня они прописывают на случай если ваш покупатель протормозит с предоставлением доков в банк (конец рабочего дня например, или пред праздничные, или просто медленный товарисЧ попадется)... на практике, в день выдачи св-ва приезжаете в банк и получаете деньги
2. то что боязно без залога, то банк страхуется, да и насколько помню двойной залог не регистрируют
3. у покупателя нет реальной возможности воспользоваться деньгами (кредитными), т.к. все бумаги проходят моментом от банка-покупателю-продавцу.
Ижком по ипотеке работает давно (если не ошибаюсь с 2004-2005 годов), работает по федеральному стандарту АИЖК и косяков за ним не наблюдал
если будут вопросы еще по Ижкому, милости прошу в пм
Уважаемые юристы! Подскажите, как правильно и с наименьшим риском передать деньги продавцу квартиры? Ситуация такая: имеется сумма на счету в Газпромбанке, поступившая туда от продажи квартиры. Остальную сумму берём в ипотеку в Сбере. Наш продавец тоже покупает себе жильё в ипотеку, покупает через Доступное жильё. У меня путаница в голове по банкам. Плюс ко всему надо сделать так, чтобы чётко отслеживалась вся история движения денег, полученных мной от продажи квартиры.
то есть история до момента покупки.
На выгодных условиях квартира в ипотеку
http://russiakredits.ru/content/ipoteka
quote:
Уважаемые юристы! Подскажите, как правильно и с наименьшим риском передать деньги продавцу квартиры? Ситуация такая: имеется сумма на счету в Газпромбанке, поступившая туда от продажи квартиры. Остальную сумму берём в ипотеку в Сбере. Наш продавец тоже покупает себе жильё в ипотеку, покупает через Доступное жильё. У меня путаница в голове по банкам. Плюс ко всему надо сделать так, чтобы чётко отслеживалась вся история движения денег, полученных мной от продажи квартиры.
Проще открыть счёт в сбере, так как там ипотека и перевести деньги с газпрома в сбер,просто скорее всего комиссия за перевод будет, ну если не хотите её платить перевести налом на удмуртской Газпромбанк например и Сбер стоят в 2 шагах напротив авроры - так будет проще и не заморачивайтесь по пустякам