и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Думаю, 100%, что его на днях одобрит Совет Федерации и подпишет Президент
В этом законе, который вступит в силу немедленно после подписания Президентом и опубликования, есть вот такая статья:
Статья 19
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ
;О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ
;О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от
21 декабря 1994 года N 68-ФЗ ;О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Историю прохождения закона см. здесь https://sozd.duma.gov.ru/bill/931192-7
Текст самого закона, принятого в 3 чтении, см. здесь http://sozd.duma.gov.ru/:/FBC4EDC9-8040-4AD1-802F-186BAE66E:
Комментарий:
1. Пункт первый говорит об отсрочке - не о праве не платить арендную плату вообще, а о праве на отсрочку погашения долга. Порядок предоставления такой отсрочки установит Правительство.
2. Пункт второй не вполне понятен. Право менять арендную плату в любое время по соглашению и без этого имеется, если одну странную норму ГК РФ толковать в свете практики ВАС РФ. Но вреда от нормы особенного нет.
3. Пункт третий ключевой. Если карантинные ограничения сделали невозможным использование арендованного имущества, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год. То есть эта норма касается в отличие от нормы пункта первого тех ситуаций, когда карантинные ограничения сделали использование в принципе невозможным. Хочется добавить "невозможным в целях, указанных в договоре".
Если толковать так, то получается, что, если карантин не сделал невозможным использование недвижимости по назначению, то внесение арендной платы не отменяется, но можно требовать отсрочки (порядок утвердит Правительство РФ). Если же сделал, то можно требовать снижения арендной платы. При этом формулировка закона "за период 2020" позволяет думать, что законодатель, видимо, имеет в виду полное отпадение обязанности платить арендную плату в тот отрезок времени в течение 2020 года, когда имела места такая невозможность. Но, боюсь, тут могут возникнуть споры: кто-то начнет утверждать, что из толкования следует, что за период невозможности арендная плата не отменяется, а просто снижается.
В целом, мне идея урегулировать эту ситуацию в законе кажется правильной. Это предотвратит тысячи споров и позволит бизнесу не кормить тысячи юристов-литигаторов и ученых и экспертов. Форс-мажорная ситуация, ее глобальность и значение для экономики требуют экстренных, форс-мажорных законодательных решений, как в период войны. Это как раз тот редкий случай, когда законотворчество эффективнее эволюционного развития частного права судами при разрешении споров.
Вопрос в том, насколько удачно само это конкретное законодательное решение. На первый взгляд, кажется, что отменить обязанность по внесению арендной платы в ситуации, когда государство запретило использовать недвижимость по согласованному с арендодателем назначению и при этом речь идет о подлинном форс-мажоре, справедливо.
Но здесь могут быть свои "но". Например, пример с субарендой: собственник сдал в аренду для любых целей, а арендатор сдал в субаренду для ресторана. Субарендатор освобождается от оплаты потому что для него возникла форс-мажорная невозможность использования и применима эта новая норма, но освобождается ли арендатор по его договору с собственником? Думаю, с учетом тотальности карантина, тоже освобождается. Иначе говоря, все риски лягут на плечи собственников, получателей пассивных доходов. Наверное, и это справедливо и экономически целесообразно, если смотреть на данный закон как на чрезвычайное правовое решение. Меня смущаетслучай с кредитом, который собственник возможно брал и погашение процентов по которому он финансировал за счет аренды. Но здесь ему должна помочь ст.451 ГК если не в плане списания процентов, то хотя бы получения отсрочки.
Источник
https://www.facebook.com/karapetovag/posts/2542189966047566