Какую информацию собрать, чтобы выйти на этап предварительного отчета полностью подготовленными? На что обратить внимание при анализе будущей кадастровой стоимости вашей земельной собственности? Опыт команды "Митсан консалтинг" показывает: даже самые незначительные нюансы могут сыграть в дальнейшем заметную роль в утверждении итоговой кадастровой стоимости - а значит, при расчете налога на землю.
Какие данные используют ГБУ для оценки земельных участков?
Каждый земельный участок оценивается по совокупности своих уникальных характеристик. Говоря профессиональным слогом, ценообразующих факторов. Это целый комплекс разных критериев. Откуда они берутся?
Информацию об оцениваемых объектах недвижимости в ГБУ предоставляют территориальные управления Росреестра. Сведения, которые они дают, содержатся в ЕГРН.
Нередко на поверку оказывается: Росреестр "знает" про наши земельные участки далеко не все. Значит, ЕГРН не всегда представляет полную картину потенциальным покупателям недвижимости. Почему так происходит?
Согласно ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), в ЕГРН содержится всего 7 обязательных характеристик каждого земельного участка.
Вот они:
Вид объекта недвижимости (в нашем случае - земельный участок);
Кадастровый номер земельного участка и дата его присвоения;
Кадастровый номер земельного участка, из которого в результате раздела, выдела или иного действия был образован новый земельный участок;
Площадь земельного участка;
Сведения о частях земельного участка;
Кадастровые номера расположенных в границах земельного участка объектов недвижимости;
Номер кадастрового квартала, в котором находится земельный участок.
Без этих данных зарегистрировать право собственности на земельный участок, поставить его на кадастровый учет невозможно. С точки зрения закона, он просто не существует как самостоятельный объект недвижимости.
Еще 12 характеристик являются так называемыми дополнительными сведениями и могут не содержаться в ЕГРН. При этом они очень важны для оценки участка.
Речь идет о таких данных, как:
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка;
Сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;
Категория земель, к которой отнесен земельный участок;
Вид или виды разрешенного использования земельного участка;
Сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
Сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;
Сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны;
Сведения о результатах проведения федерального государственного земельного контроля (надзора);
Сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
Адрес земельного участка;
Сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков;
Сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
И это еще не все. Помимо вышеупомянутого закона, есть Методические указания о ГКО. В предыдущей колонке мы уже расшифровали суть этого нормативно-правового акта. Здесь же напомним, что начали действовать новые Методические указания, утвержденные Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336 " Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке", принятые в декабре прошлого года. Согласно указаниям, есть еще как минимум 5 параметров земельных участков, точно не содержащихся в ЕГРН. Следовательно, они автоматически "выпадают" из поля зрения ГБУ.
Это:
фактическое использование земельного участка;
инженерное обеспечение;
дорожно-транспортное обеспечение;
рельеф земельного участка;
ограничения в использовании.
Где ГБУ берут недостающие сведения о земельных участках?
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ " О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) сотрудники ГБУ вправе запрашивать дополнительную информацию об оцениваемых объектах недвижимости у представителей органов и организаций, где имеется такая информация.
Однако либо они не всегда пользуются такой возможностью, либо им не дают полноценного ответа - что тоже вполне возможно. Результат - серьезные огрехи при проведении кадастровой оценки земельных участков массовым методом, невнимание к характеристикам отдельно взятого объекта недвижимости.
Какие ошибки в кадастровой оценке земельного участка встречаются чаще всего?
Понятно, что ГКО - процедура трудоемкая и долгая. Согласно п. 7 ст. 11 Закона N 237-ФЗ с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может пройти полтора года. Применяемый при этом метод массовой оценки дает заметную погрешность. Так что ошибки неминуемы.
Вот лишь краткий список:
методологические ошибки (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке);
технические ошибки (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости);
искажение данных об объекте (неправильное определение условий, влияющих на стоимость участка; использование недостоверных сведений о характеристиках участка при определении кадастровой стоимости).
Каждый правообладатель, узнав о неточностях, может подать в региональное ГБУ декларацию о характеристиках принадлежащих ему объектов недвижимости.
Как найти ошибку?
Обязательно проверьте правильность указания 7 обязательных параметров, а также наличие и достоверность 12 дополнительных характеристик в ЕГРН. Это довольно просто: закажите выписку из ЕГРН и сравните официальные данные с фактическим положением дел. Госпошлина за выписку составляет от 300 руб., а получить выписку можно разными способами: в электронном виде и на бумажном носителе, через Росреестр и через МФЦ.
Практика "Митсан консалтинг" показывает: 12 дополнительных характеристик часто не указываются вообще. Либо приведенные сведения содержат неточности. Более того: даже в обязательных характеристиках встречаются ошибки, способные в перспективе привести к неправильному определению кадастровой стоимости.
Самый простой пример - лишний "нолик" в графе "Площадь земельного участка". Из-за технической ошибки кадастровая стоимость и, соответственно, налог на земельный участок вырастает в 10 раз.
После проверки 19 характеристик, которые содержатся в ЕГРН (7 обязательных, 12 необязательных) наступает черед группы показателей, которые специалисты ГБУ должны устанавливать сами. Эти параметры они не получают из Росреестра.
Фактическое использование земельного участка
Здесь важно понимать: оценка земельного участка должна зависеть не только от юридически закрепленного вида разрешенного использования (ВРИ), но и от его фактического применения. И если на земельном участке с ВРИ "Для размещения объектов торговли" в реальности находятся склады, то он будет оценен по ставке "Торговля", которая в любом регионе гораздо выше, чем ставка под ВРИ "Склады".
Конечно, сотрудники ГБУ физически не имеют возможности посещать каждый оцениваемый земельный участок, чтобы удостовериться в фактическом виде использования земли. А спутниковые снимки (да, ГБУ вправе использовать информацию с Яндекс.Карты или Google Maps) не всегда позволяют достоверно судить об использовании земельного участка.
В ваших интересах:
собрать информацию, подтверждающую фактическое использование земельного участка;
уточнить, есть ли интересующий вас ВРИ в градостроительных регламентах;
доказать несоответствие между фактическим использованием земельного участка и юридически закрепленным ВРИ.
Важно! Эти действия стоит предпринимать только в том случае, если они приведут к снижению кадастровой стоимости и расчет налога на землю будет в вашу пользу.
Инженерное обеспечение
Согласно правилам кадастровой оценки, участок считается обеспеченным необходимой инженерной инфраструктурой, если соответствующие сети подходят к границе участка - неважно, заведены они или нет.
Объясним на пальцах: если к границе вашего земельного участка подходят канализационный коллектор или трубы газоснабжения, водоснабжения, электрические провода, то, с точки зрения кадастровой оценки, он обеспечен инженерными коммуникациями.
Ваша задача - доказать, что, несмотря на подведение всех коммуникаций к границе надела, они по каким-то причинам не заведены на сам земельный участок.
Допустим, у энергоснабжающей организации дефицит мощностей. На самом участке этих коммуникаций нет - следовательно, ими никто не пользуется. У вас ведь есть соответствующее письмо от компании-поставщика услуг?
Такие документы доказывают неиспользование и отсутствие инженерного обеспечения у земельного участка. Значит, появляются бесспорные основания для снижения кадастровой стоимости, так как участок без сетей стоит дешевле.
Транспортная инфраструктура
Очевидно, что наличие ж/д ветки, подведенной к земельному участку, потенциально может увеличить его стоимость. Особенно когда речь идет о складских или промышленных территориях, ведь это повышает транспортную доступность.
В практике "Митсан консалтинг" был случай, когда по границе земельного участка проходило железнодорожное полотно и к его стоимости было прибавлено 10% за счет обеспечения ж/д веткой. Нам удалось доказать: ветка находится на 3-хметровой насыпи, то есть над земельным участком. Погрузка-разгрузка в таких обстоятельствах невозможна. Поэтому кадастровая стоимость была снижена.
То же самое - с автомобильными дорогами. Если это скоростная магистраль с ограждениями по обеим сторонам, без организации въезда-выезда, такой земельный участок не будет считаться имеющим доступ к ней. Но в ГБУ при проведении кадастровой оценки могут упустить из виду это немаловажное обстоятельство. Ваша задача - доказать отсутствие доступа.
Рельеф земельного участка
Если рельеф изломанный, участок заболочен или подвержен подтоплениям, если грунты у этого земельного участка такие, что любое строительство на нем предполагает дополнительные финансовые затраты на более серьезный фундамент, это тоже должно быть подтверждено документально. В дальнейшем это даст возможность снизить кадастровую стоимость земельного участка.
Наличие обременений на земельном участке
Согласно ст. 105 Земельного кодекса, выделяется 28 видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Они должны постепенно вноситься в ЕГРН. Но на данном этапе далеко не все зоны с особыми условиями зафиксированы в реестре.
Если ваш участок попадает в такую зону, что делает невозможным то или иное его использование - например, там нельзя строить жилье, - это, безусловно, должно приводить к снижению кадастровой стоимости. Посмотрите, вспомните, выясните, какие зоны с особыми условиями потенциально должны быть здесь установлены. И укажите на это при анализе кадастровой стоимости.