цитата:

---

по второй позиции конкретных сроков обозначить бы не смог... разве что примерные с лагом месяц...

---

цитата:

---

- показываю какие объекты (аналоги) продаются в настоящее время. как давно и по какой цене
- объясняю при каких условиях мы можем выйти на сделку в какие сроки (взаимосвязь цены и срока выхода)
- проговариваю где и как будет размещена реклама, какое описание и какие фото будут в ней, объясняю что такое рассылка по агентам и чем чреваты звонки по объявления "куплю квартиру в вашем доме"
- проговариваю время и условия показов (предпочитаю водить пачками с разрывом в 15-20 минут 2 раза в неделю)
- скидываю ссылки на электронку с рекламой
- предоставляю мониторинг объектов под покупку (цена, условия), предварительно отсеяв муть
- условия ипотечных программ разных банков
- и прочая и прочая и прочая

---

предлагаю... таки сделать "Инструкцию по применению" ... что частник должен знать при обращении к риелтору...

в городе риелторов где-то за 1000 чел... в теме отписались максимум 5... и те, кого знаю, с 10-ти летним как минимум опытом работы...

цитата:

---

предлагаю... таки сделать "Инструкцию по применению" ... что частник должен знать при обращении к риелтору...

---

цитата:

---

в городе риелторов где-то за 1000 чел... в теме отписались максимум 5...

---

цитата:

---

другие клиентов окучивают

---

цитата:

---

говоришь людям

---

цитата:

---

прям как народовольцы

---

цитата:

---

Mi-Lenna

---

цитата:

---

давайте по пунктам... в конце сведем и поставлю в 1 пост...
цитата:
1. обсуждаем объект сделки - стоимость, фотографии, где размещать

Определяем стоимость - просим чтобы была произведена собственная подтвержденная рыночная оценка объекта:
- на основании СМИ / распечатка с указанием даты размещения/источник информации
- на основании мониторинга онлайн-ресурсов/ фото/видео материалы/дата/источник
- определение конкурентных предложений (для формирования конкурентоспособной цены)
- данные мониторинга (если есть) , кстати для поверхностного, но достаточного для клиента анализа - затрата времени не более 3 часов в неделю...
Согласуем рекламную концепцию реализации объекта:
- печатные СМИ
- онлайн-ресурсы
- виртуальный тур
- наружная реклама (вид и места размещения)

... второй пункт подразумевает реальные финансовые/временные расходы... какая из сторон будет их нести - предмет переговоров/ в городе есть/было два подхода...

мнения?

---

... я модер-тиран понимаешь... вернемся в канву первоначальной темы...

цитата:

---

... второй пункт подразумевает реальные финансовые/временные расходы... какая из сторон будет их нести - предмет переговоров/ в городе есть/было два подхода...

---

Вариант 2.
Риелтор несет все расходы по рекламе сам, т.е.фактически берет на себя часть рисков, потому как Заказчик вряд ли будет возмещать понесенные затраты при "не срослось". Разумеется будут превалировать бесплатные ресурсы. Исполнитель обязательно постарается минимизировать собственные потери.

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:

кто проверил историю своей квартиры до самого начала?

---

цитата:

---

Интересно сколько по времени длятся суды по таким делам?

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:

немного некорректный вопрос...

---

цитата:

---

как быстро через (месяц. год...)

---

цитата:

---

Originally posted by GREY MV:

юридическую безопасность можно "расписать", хоть это и довольно большой объем... тут для меня один момент по приватизации 90-ых г.г. не разрешен, вопрос чисто процессуальный... надо просто до человека доехать...

---

цитата:

---

ссылка в посте 120 и есть этот самый момент? или нет?

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:

... в городе риелторов где-то за 1000 чел... в теме отписались максимум 5... и те, кого знаю, с 10-ти летним как минимум опытом работы...

---

пару моментов по Вашему посту:
- планов заявлено громадье - на целый риелторский форум, а тема хоть и выделена, но размещена в корневом (для риелтеров) каталоге "ЖИЛЬЕ" - это для клиентов (собственников и покупателей жилья). У меня же все закладки сделаны на "Недвижимость.Объявления" - не теоретик я риелтерской деятельности.
- если организуется такой проект, то и не надо "ждать у моря погоды", а сделать рассылку в РМ риелторам и продублировать выделенную ссылку на эту тему в разных подразделах ветки "Жилье"

P.S.: в городе я думаю риелтеров намного более будет - "спасибо" сетевым технологиям от наших гигантов-агентств риелтерского бизнеса

цитата:

---

- планов заявлено громадье - на целый риелторский форум

---

PS Все просто... раздел "опустеет" - разделу нужен будет контент, под эту "сурдинку" и проведу все...

цитата:

---

"спасибо" сетевым технологиям от наших гигантов-агентств риелтерского бизнеса

---

цитата:

---

"спасибо" сетевым технологиям

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:

удивите меня господа... о чем собственно речь?

---

Вы меня удивили ...!

"Сетевой маркетинг может рассматриваться как форма внемагазинной розничной торговли, особый вид прямых (персональных) продаж, при которой сбытовые агенты (дистрибьюторы) фирмы-производителя самостоятельно устанавливают, в первую очередь, на основе личных связей, прямые контакты с потенциальными покупателями. Продажи обычно осуществляются на дому у покупателя. Продав покупателю определённый товар, дистрибьютор предлагает ему за установленный процент от объёма продаж найти новых покупателей; тем, в свою очередь, предлагают на тех же условиях найти очередных покупателей и т. д. Таким образом создаётся многоуровневая сеть покупателей-продавцов (в различных сетевых компаниях их называют по-разному - партнёрами, независимыми владельцами бизнеса, дилерами, консультантами, консультантами по продажам, независимыми агентами и т. д.)"

цитата:

---

за установленный процент от объёма продаж найти новых покупателей

---

сама по себе схема, построенная на личной корысти/жадности конкретного физического лица, подстроенная по сферу недвижимости - при наличии спроса, пусть будет...

институт "рекомендаций", возможно, прикажет долго жить... но мы тут инструкцию "по применению" сделаем...

цитата:

---

крупные агентства, рекрутируя в свои ряды новичков, пользуются в первую очередь безработицей среди населения. Привлекаются как правило люди без опыта, но нет цели их сделать профи в риэлторстве, а цель в использовании их социального окружения (родственники, друзья, знакомые). После того, как этот "источник" дохода агентства истощается его просят на выход

---

посмотрите, сколько развелось ан в городе... и ладно бы опытные отрывались от крупных агентств. а то поработают полгода/год, и упсс - профи самостоятельное... опыта на копейку. а понтов на тыщу... и это из "сетевых" ан уходят риэлторы-недоделки...

заманивают же в ан обещанием стабильновысокого дохода...

ЗЫ. я вообще ЗА восстановление лицензирования и высокой планки входа в "движение"

цитата:

---

за долгие годы в "движении"

---

цитата:

---

ЗА восстановление лицензирования и высокой планки входа в "движение"

---

цитата:

---

за установленный процент от объёма продаж найти новых покупателей

---

цитата:

---

Интересует, как быстро через (месяц. год...) добросовестный приобретатель жилья может его лишиться.

---

Это будет крайне неприятно, когда бы это ни произошло.

цитата:

---

"Любой каприз за ваши деньги"

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:

выясняется, что достаточно много заказчиков и самих риелторов не знают о полном объеме действий заключающихся в оказываемой риелтором услуги...

---

А как этот объем узнаешь то "на берегу". Чай, не колбасу продаем, где все предельно ясно, взвесил, посчитал,взял деньги, отдал. Тут люди, семьи, все со своими заморочками, порой еще какими.

цитата:

---

Изначально написано Свето4ек:

А как этот объем узнаешь то "на берегу". Чай, не колбасу продаем, где все предельно ясно, взвесил, посчитал,взял деньги, отдал. Тут люди, семьи, все со своими заморочками, порой еще какими.

---

любая заморочка за ваши деньги

цитата:

---

А как этот объем узнаешь то "на берегу".

---

цитата:

---

люди, семьи

---

Вот кстати вопрос спецам - приходит чел и хочет купить 1шку. Договор подбора на 1шку заключили. Подобрали, показали. А потом чел заявляет: дружище, у мя тутачки премия неожиданно нарисовалась, и 1шки не нравятся и ддавайка рассматривать 2шки.

Вот как вы считаете, девушку искать за допплату? Со стороны риэлтора работа частично исполнена, однушки подобраны и не его вина, что у клиента дополнительные деньги появились

цитата:

---

Со стороны риэлтора работа частично исполнена, однушки подобраны

---

цитата:

---

Вот как вы считаете, девушку искать за допплату?

---

... я с людьми разговаривать, что-то разучился напрочь... ситуацией на рынке вторички не владею, так что все вышесказанное - домыслы... не более того...

Вот у меня сейчас чуть иная ситуация - договаривались с человеком на подбор + ипотека. А человек выбрал с первого захода новостной (о нем кстати говорили, что хочется посмотреть)...
О снижении комиссии разговор не поднимался, но я то чувствую, что на работал только на сопровождение... И борется чувство справедливости с жадностью Думаю справедливость восторжествует. Ну не отработал я на всю сумму по договору...

цитата:

---

Ну не отработал я на всю сумму по договору...

---

цитата:

---

в первую очередь общение с людьми

---

Прибыльность бизнеса по второму варианту, как мы видим, кратно выше... т.е. с точки зрения экономической целесообразности "Семейный доктор" постепенно "прикажет долго жить"?

цитата:

---

Originally posted by GREY MV:

юридическую безопасность можно "расписать", хоть это и довольно большой объем... тут для меня один момент по приватизации 90-ых г.г. не разрешен, вопрос чисто процессуальный... надо просто до человека доехать..

---

по идее у детей два родителя,и каждый может подать в суд в течений 3 лет,как стало ему известно о нарушений прав ребенка.если срок прошел,то надо доказывать почему подал не вовремя.

если ребенок сам подаст после 18,тут наверно будут подтягивать детский отдел,и др.организаций,а там обычно все делают по закону...

цитата:

---

по идее

---

цитата:

---

вопрос чисто процессуальный

---

PS Одно знаю наверняка ... в Ижевске прецедент был... по этому же поводу не стали сами брать квартиру в Металлурге... риск присутствовал... сынишка/маргинал... мог и через лет 5 с шустры адвокатом "нарисоваться"... те умеют "не знал"/"родитель только что сказал" и т.д.

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:

"Семейный доктор" постепенно "прикажет долго жить"?

---

Данетже, никогда такого не будет.
А "Сетевые" технологии. они единоразовые, как бумага туалетная, смыл, и забыл.

цитата:

---

"Сетевые" технологии. они единоразовые, как бумага туалетная, смыл, и забыл.

---

цитата:

---

P.S.: в городе я думаю риелтеров намного более будет - "спасибо" сетевым технологиям от наших гигантов-агентств риелтерского бизнеса

---

... 20 лет люди попадают во всякие "сети"... и не надоело... я имею ввиду, то что любой владелец бизнеса увидев, что "сетевые" технологии более выгодны, переориентирует компанию работать именно по более прибыльному варианту...

... допустим...таки у московских риелторов получится пролоббировать обязательное участие в СРО, со входным взносом в 300 т.р. ... конечно обойти эту схему как нечего делать... но допустим... "умников" не нашлось и все послушно влились в укрупнившиеся агентства недвижимости... и теперь условия таковы, что "встать и уйти" не получится (об этом одно время велись активные беседы и в среде руководителей местных контор) - то принципы работы, возможно, придется перестраивать под требования конторы...

... покамест, федералы не разбираются в нюансах рынка недвижимости и работают по принципу "не пущать", усложняя жизнь именно законопослушным конторам и индивидуальным предпринимателям... собственно "каквсегдана"...

цитата:

---

девушку искать за допплату?

---

цитата:

---

за родное бабло я хочу качественную услугу. )

---

Ваше подсознание пропустило данную ошибку, а значит это и было на уме

цитата:

---

Вот у меня сейчас чуть иная ситуация - договаривались с человеком на подбор + ипотека. А человек выбрал с первого захода новостной (о нем кстати говорили, что хочется посмотреть)...
О снижении комиссии разговор не поднимался, но я то чувствую, что на работал только на сопровождение... И борется чувство справедливости с жадностью

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:
В бан за рекламу... ... Потом как-нибудь...

---

тогда уж за саморекламу потом... когда-нибудь...

к чему были эти муки? просто клиент должен понимать, что все оговаривается на берегу... была поставлена задача. оговорен гонорар за ее решение. если по воле случая решение было найдено простое, то и размер гонорара должен быть пересмотрен... если же клиент наоборот расширил требования, усложнил задачу - то априори, повышение гонорара... это должно стать нормальной практикой

На деле...данная ситуация должна быть просто предусмотрена в договоре...совесть величина относительная...как говорится- грех есть лишь там, где есть понимание веры...

цитата:

---

за родное бабло я хочу качественную услугу. )

---

цитата:

---

"адекватных" самсебериэлторах

---

... когда-то я видимо был неплохим спецом... как-то по сделке, мы замотали не только "свои" две квартиры, но и квартиру покупателей... и все в 48 часов...

цитата:

---

в альтернативных сделках у риелтора выбора нет

---

цитата:

---

выбора нет

---

цитата:

---

в альтернативных сделках у риелтора выбора нет

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:
Часть первая:
ТЧК

---

ЗПТ
у меня возражение по п.4 варианта 1 и второму варианту, в целом. Тока я устно возражала.

цитата:

---

4. Расходы на наружную рекламу.

---

цитата:

---

Вариант 2.
Риелтор несет все расходы по рекламе сам

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:

возразите письменно уважаемая... или возрази письменно солнце...

---

вай, а кто это сказал/написал

цитата:

---

Свето4ек - как бы сия тема не про вас... и наверно не для вас...

---

цитата:

---

вай, а кто это сказал/написал

---

цитата:

---

за родное бабло я хочу качественную услугу. )

---

ситуация 1
Клиент нанял риэлтора для продажи своей квартиры. квартира стандартная не лучше и не хуже множества подобных...
агент прослушав тренинги включает креатив (чтоб мозг у него размягчился) и делает следующее: в рекламе ставит адрес с соседним номером дома и ценой ниже рынка. при звонке отвечает, что мол простите продана (снята с продажи), но есть вот классная квартирка с ценой выше на 100 тыс. как результат продает по средней цене рынка...

молодец? молодец!

НО...

ситуация N 2

этому же клиенту надо купить квартиру... и он нарывается на такого продвинутого (из ситуации N1)... и сколько он "хорошего" скажет про такого риэлтора? звонишь по одной квартире. а втюхивают совсем другой вариант. да еще и дороже... хорошо, если клиент сам прозванивает (самсебериэлтор)...
а если он работает с агентом?
агент предлагает ему прозвоненные варианты для просмотра. с ценой. а у клиента сразу вопрос: а вот в соседнем доме на 100 т меньше! и объясняй ему, что, просветленные КОЗЛЫ и выкормыши одного из ан города свои навыки прилагают на полях недвижимости нашего славного города...

относительно юридической части... надобно минимум какой-то обозначить...
по ссылке кому не лень...

цитата:

---

к этим спецам ни ногой

---

цитата:

---

По найму квартиры подогнали сначала проституток, потом через месяц таксиста-алкаша с судимостями

---

и по большому счету, арендники не совсем риэлторы, имхо

цитата:

---

Второй раз потерпел налоговые убытки в связи с продажей комм. недвиги.

---

цитата:

---

проверить соискателя

---

цитата:

---

налогооблажение при продаже коммерческой недвижимости очень специфичный момент. и это головная боль вашего бухгалтера

---

PS "Коммерция" для основной массы риелторов, как бы "по пути"... специфика есть...

надоело на 5 варианте текста... про коммерцию могу вещать долго... но не буду...

цитата:

---

Изначально написано Chuksss:
на аренде проверить соискателя практически нереально
и по большому счету, арендники не совсем риэлторы, имхо

---

Ну вот я то проверил. По приставам и судимостям.

цитата:

---

Изначально написано Chuksss:
вот тут ситуация 50/50 - налогооблажение при продаже коммерческой недвижимости очень специфичный момент. и это головная боль вашего бухгалтера в большей мере

---

ну тогда надо было молчать, а не проводить "экспертизу сделки".

Сильно подозреваю, что есть профы своего дела, но вот пока не видел их. Примерно раз в 3-4 года сталкиваюсь с вашими коллегами.

цитата:

---

По приставам

---

цитата:

---

судимостям

---

на продажах все спокойнее и времени больше

цитата:

---

ну тогда надо было молчать, а не проводить "экспертизу сделки".

---

цитата:

---

Второй раз потерпел налоговые убытки в связи с продажей комм. недвиги

---

цитата:

---

По найму квартиры подогнали сначала проституток

---

1. Договор (комплекс информационные услуги)
2. Договор (комплекс мероприятий направленных на регистрацию ДДУ)
3. Договор (комплекс мероприятий направленных на регистрацию права собственности)

... разбиты по времени... и по платежам... от 60 000 рублей...

цитата:

---

По найму квартиры подогнали сначала проституток

---

в трудовой что ли запись у них была? может это просто бл..ди были?

цитата:

---

Изначально написано Juta:

в трудовой что ли запись у них была? может это просто бл..ди были?

---

хорошо сказала

цитата:

---

риелторы делают ровно то что от них требует заказчик...

---

цитата:

---

теоретик и ситуацией на сегодня не владею

---

цитата:

---

вообщем всё сводиться к тому: есть честные и добросовестные риэлторы, но я не видел... )))

---

цитата:

---

Zike

---

вчера вечером, позненько уже звонок по одной из бюджетных квартир... организм спрашивает: Увас там написано "аргументированный торг". Это сколько?
отвечаю, что по телефону не торгуюсь до просмотра объекта
организм: А у меня ... рублей (цифра на 180 тыс ниже заявленной в рекламе), но зато чистые деньги
говорю, что поздравляю, что имеете такие "деньжищи", но мне больше нравится ипотека за цену по которой выходит объект
невнятное бурчание и гудки отбоя...

вопрос - на ... звонить в 20:25 в воскресенье и делать заведомо отказное предложение???

цитата:

---

ShokolaDniCz@

---

- Стандарт
- Стандарт плюс
- Стандарт эксклюзив ...

чтобы найти потенциального покупателя на квартиру в неликвидном районе у нее ушло - менее 5 дней со времени исполнения ТЗ... подождем и покупателя пойдем "обучать"...
но то знакомка...

цитата:

---

теоретик

---

цитата:

---

Понты гнут обычно те, кто где то в облаках, считает себя самым умным и гнет понты

---

цитата:

---

90% у них денег то нет

---

цитата:

---

покупать мои объекты

---

цитата:

---

по телефону не торгуюсь

---

цитата:

---

Изначально написано GREY MV:
"голосу в голове"

---

цитата:

---

Изначально написано ShokolaDniCz@:
тема "вечный" двигатель, как и упомянутые выше , т.к. человеческую природу никто не отменит, никакая Д/И. Море выражений на вооружение обеим сторонам пожизненно. А также взаимоотношения формируют экономика и политика. Хакамада считает, что в конфликте всегда виноваты обе стороны.
------------------------------------------------------------------------------------------
это мнение

---

наступила осень
появилась мадам шокладняЛюсия/ЧешискокотоваяРыбкаАйвовая

цитата:

---

за родное бабло я хочу качественную услугу. )

---

Итак, запомните, у агентств нет денег на оплату ошибок. Это - горькая правда. Вторая правда в том, что деньги из страхового фонда саморегулируемой организации получить практически невозможно. Если вы через агентство купили квартиру за 10 млн рублей, отдали риэлтору за услуги 5%, а через месяц из колонии вышел наследник собственника, то вы останетесь, вероятно, и без десяти миллионов, и без пятисот тысяч. Останетесь непременно, потому что ни одно агентство не несет ответственности за чистоту сделок - это прописано и в договоре, который вы подписываете. Редки случаи, когда ущерб компенсируется из страхового фонда саморегулируемой организации - как правило, это случаи неоспоримой вины агентства. Например, агент протянул с выдачей залога или в день оплаты принял деньги от одной стороны и не выдал их другой, из-за чего вторая сторона от сделки отказалась.

Если вам повезло и в срыве или аннулировании сделки точно виноват агент, вопрос выплаты страхового взноса решается коллегиально. Вам придется обратиться к руководству агентства, руководству регионального профессионального объединения, руководству Российской гильдии риэлторов, в Роспотребнадзор, в Управление по товарному рынку. Соберется президиум региональной СРО, засядет комиссия по этике, начнутся тяжбы со страховой компанией. Пройдя все бюрократические круги, те из вас, кому повезет, смогут вернуть хотя бы уплаченные комиссионные. Это в случае, если вы обратились в агентство, вступившее в СРО. Если ваш агент работает, что называется, дикарем, то вы просто потеряете деньги, без всяких челобитных и многочасовых собраний, что, в общем-то, даже неплохо, а, главное, очень вероятно: агентов-самовольщиков в России сегодня чуть меньше, чем в 90-е.

Многие скажут: с агентством как-то надежней, агентство проверяет бумаги. Это второй миф! Запомните еще одну печальную правду: риэлторы не могут гарантировать юридическую чистоту сделки. У них и в уставе это не прописано. У многих агентств, кстати, даже устава нет. Нет и сильных юридических служб.

Вопреки еще одному, третьему по популярности, мифу, среди риэлторов крайне мало образованных людей, а профессиональное образование в сфере недвижимости на всю Россию имеют единицы: как правило, это топовые руководители топовых компаний. В среднем же риэлтор у нас это женщина после сорока с педобразованием либо опытом бухгалтерской работы. Реже встречается новый тип агентов: многочисленные молодые выпускники бессчетных факультетов маркетинга, менеджмента и прочих деловых наук, в недвижимость они приходят из телефонных продаж или с позиций агентов по рекламе. Эти люди не кончают университетов недвижимости, прежде чем взяться покупать для вас квартиру. Агенты не проходят серьезное обучение. Работа проводится по принципу разведки боем. Даже в самых крупных сетевых и франчайзинговых компаниях нового сотрудника в лучшем случае прогоняют через 1-2-дневный курс и 2-3-недельную стажировку, которая заключается в обычной работе под руководством старшего коллеги. В это время риэлтор, он же учитель начальных классов, в первую очередь садится <нарабатывать базу>. Он обкладывает себя газетами, рыщет по профильным сайтам в поисках свежих объявлений от собственников или покупателей. Если таковые найдены и если они еще не застолблены более расторопными коллегами, агент звонит и начинает работать. Сразу! Все нюансы он узнает в процессе работы, нередко от самих клиентов, которые в итоге еще и уплатят агенту комиссионные.

Даже если риэлтор говорит, что все документы на недвижимость, которую вы собираетесь купить, проверяет юридическая служба компании, не обольщайтесь - это четвертый миф. У юристов агентства нет полномочий провести экспертизу бумаг. Они лишь смогут проверить наличие документов: свидетельства о праве собственности, выписки из домовой книги, выписки из уставных документов, если недвижимость принадлежит юрлицу. Все! Чтобы проверить, не прикинулся ли супруг хозяйки квартиры душевнобольным и не планирует ли уже через месяц вернуться из дурдома, агентству придется получить разрешение на ведение оперативно-розыскной деятельности. Не сможет агент вычислить подвох, если вы покупаете у юрлица объект, который числится по уставу основным капиталом и который был отчужден путем фальсификации протокола собрания совета директоров.

Покупатель должен знать, что всю чистоту сделки с недвижимостью проверяет Росреестр. Именно регистрационная палата, по закону, выясняет, есть ли в анамнезе собственники-уголовники, не были ли там прописаны дети, не имеется ли у собственника долг, не наложен ли на имущество арест. Однако ценник у агента раз в 50 выше, чем у чиновников, а полномочий почти никаких. А теперь - самая страшная правда! Справку об отсутствии обременения в Росреестре может взять любой человек. И вы, и агент. Если вы отправляете за справкой риэлтора, то, безусловно, экономите пару часов времени. Но признайтесь себе честно, стоит ли ваше время десятки, а то и сотни тысяч рублей, которые с вас в итоге возьмет агент?

Итак, подводим итог под первым блоком разоблачений: с риэлтором покупать жилье не безопасней. Напротив, риэлтор как дополнительное звено в связке собственник+покупатель+Регпалата выступает еще одним источником опасности. Риэлтор, в конце концов, может оказаться грабителем, <черным маклером> или маньяком. Собственник, подавший объявление о якобы имеющейся у него квартире, тоже темная лошадка, однако риэлтор, вклиниваясь в сделку, вносит в вашу жизнь дополнительные риски. Чем больше посредников, тем больше рисков. Это - правило. Проверить чистоту агентства самостоятельно клиент вряд ли сможет, потому что если он такой сообразительный и знает, куда нужно позвонить, о чем разузнать, то уж с покупкой-то квартиры он точно справится сам.

Особенно недоверчивые возразят: что ж, в конце концов, агенты экономят массу времени при оформлении документов. Это пятый миф. В деле покупки-продажи квартиры риэлтор сможет вместо вас совершить лишь два действия. Первое: он пойдет в регистрационную палату и закажет ту самую справку об отсутствии у недвижимости обременения. Справка делается пять дней, заказывается за 5-15 минут. Получить ее может любой. По секрету скажем, что вы даже можете узнать в Росреестре, не заложена ли квартира вашего соседа и кто прописан в доме депутата Госдумы. Правда, если депутат отправится в Росреестр, ему выдадут перечень имен всех любопытствовавших.

Второй момент, когда вам пригодится риэлтор, это очередь на регистрацию сделки. Беда лишь в том, что очередей в Росреестре давно нет. Возможно, придется подождать час-полтора в самом худшем случае. И еще те 15 минут, которые вы потратили ранее на получение справки. Вместе с дорогой риэлтор в лучшем случае сэкономит вам 5-6 часов. Стоит эта работа полумиллиона рублей? Усвойте коварнейшую истину: у риэлтора просто нет возможности экономить ваше время, так как большинство документов, требуемых для регистрации сделки, вы должны получать лично. И на сделку вы должны явиться лично. Исключение - агенты, работающие по доверенности. Если вы не настолько доверяете агенту, чтобы поручить ему купить квартиру на ваше имя, вам придется явиться в регпалату. Россияне, как правило, при покупке или продаже квартиры не передают агентам право полного распоряжения имуществом и представления его, россиянина, во всех государственных инстанциях, поэтому на сделку являются сами.

Помощник на ровном месте

Граждане, в отношениях с собственностью все еще находящиеся на <вы>, возразят, что агенты хотя бы помогут собрать все документы. Дескать, для продажи квартиры нужно собрать столько бумаг, за всем не уследишь, голова кругом, пятки в мыле, пыль столбом, дым коромыслом... И это, уважаемые, опаснейший шестой миф. Для продажи квартиры нужны: документ, подтверждающий право собственности, справка из паспортного стола об отсутствии прописанных в квартире лиц, выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справка об обременении из Росреестра, кадастровый паспорт. Если частный дом, то - подтверждение прав на землю и справка из Гостройнадзора, если комната - письменные отказы соседей от права первоочередного выкупа. Если новостройка - договор долевого участия. Если квартирой владеют дети, потребуется справка из органов опеки. Если проживали недееспособные, документ от их опекуна. Не так уж сложно. Перечень документов опубликован в интернете примерно 20 тысяч раз. Если интернету не доверяете, можно сходить все в ту же Регпалату - там разъяснят. Придумать риэлтору в этом деле что-то оригинальное, с искоркой, не выйдет, так что за помощь в сборе документов агенту платить не стоит - никакой он вам не помощник, в том числе и потому, что почти все эти справки риэлтору без вас не дадут и в лучшем случае он будет таскаться в жилконтору вместе с вами.

Не сэкономят риэлторы время и на подборе-просмотре квартиры. Это восьмой миф. Дело в том, что риэлтор всегда прежде всего надеется на свое умение убеждать. Риэлторы считают себя элитой <продажников>, даже те, кто только-только отошел от сохи или от школьной доски. Агент всегда постарается уговорить клиента приобрести не совсем подходящее ему жилье. А это значит, что обычному гражданину риэлторы скорее испортят время, чем его сэкономят.

Правда такова: если вы продаете, к примеру, двухкомнатную квартиру, маленькую и грязную, то агент всегда будет стараться привести к вам клиентов, которые ищут однокомнатную и чистую, или большую трехкомнатную. У вас квартира без ремонта: готовьтесь к тому, что каждый второй приведенный агентами клиент будет презрительно морщить нос и отводить взгляд. А если вам повезло стать покупателем, будьте уверены, что вас начнут таскать неизвестно куда, что из 10 показанных вам квартир только пара окажется нужной площади и нужного вам состояния, потому что агент надеется уболтать вас на месте. Всегда! Риэлтора кормят ноги и надежда - чем больше обошел квартир, тем выше вероятность уговорить какого-нибудь бедолагу. На ваше потраченное время агенту плевать.

Алло, мы ищем дураков!

Другой фактор, направленный на пустую трату вашего времени, заключается в том, что агент не знает квартиру, в которую вас везет. Здесь стоит прояснить подробней. В России рынок недвижимости нецивилизованный, такое понятие как <эксклюзив> ему почти неведомо, агенты могут годами мечтать об эксклюзиве, то есть, о том, что придет какой-нибудь дяденька и поручит продать квартиру. Что появится квартира, которую разрешено продавать только этому риэлтору. Дяденька заключит с риэлтором договор - и заживет риэлтор сладко-вольготно, точно зная, что ему в спину не будут дышать 100 соперников.

Большинство работает в России по другой схеме. Например, вы подали объявление о продаже квартиры. Через полчаса это объявление перепубликовали, уже от своего имени и с завышенной ценой, еще 10 человек, а через час - уже 20. Пятеро из них для приличия позвонят вам с вопросом: <Можно мы будем продавать вашу квартиру?> После этого агенты принимаются рекламировать ваше жилье, надеясь, что мягкотелый покупатель самостоятельно не набредет на вас. Когда покупатель звонит агенту, агент всегда отвечает: <Да, конечно, квартира еще не продана, давайте я вам перезвоню, мы договоримся о просмотре>. Запомните, вам почти никогда не скажут, что вы позвонили поздно! Также запомните, что агент практически не знает, что за квартиру он продает, за исключением случаев с эксклюзивным предложением. Это - почти 100-процентное правило. Агент не видел квартиру - он лишь прочитал о ней в объявлении. Агент всегда надеется на лучшее и поэтому сходу говорит, что квартира не продана, что она в отличном состоянии, что документы у собственника все готовы и что собственник непременно сбросит от заявленной цены нужные 200 тысяч. Агент также всегда надеется на дурака (см. выше): он верит, что его не раскусят, что достаточно назвать хрущевку в промзоне апартаментами в экологически чистом районе, и уже ничего не нужно объяснять, что хозяину можно внушить, будто без уступки цены жилье не продастся, будто никто и никогда больше не приведет к нему клиентов.

Итак, покупатель, скопив деньги на добротную <трешку> с ремонтом в центре, попадает на объявление агента, который без вашего ведома продает вашу двушку на окраине. Что происходит дальше? Агент звонит собственнику и выясняет, продано ли жилье. Если к нему по объявлению обратились за день пять человек, он позвонит пять раз. То есть, если агентов, продающих вашу квартиру, 20, они действительно могут позвонить вам 100 раз.

Итак, агент звонит вам и убеждается, что квартира не продана. Так как у него таких квартир - десятки, он, конечно, не помнит, что продает. В спешке он наскоро интересуется уровнем ремонта, наличием во дворе парковки, ценой и готовностью документов. Вы отвечаете, что ремонт, де, еще советский, паркуются местные на детской площадке, квартиру продаете за 10 миллионов, встречный вариант вы пока не нашли, да еще и кадастровый паспорт на жилье не готов. Агент перезванивает покупателю и радостно сообщает: <Квартира не продана, состояние хорошее, парковка есть, клиент торгуется, документы готовятся быстро>. Почему? Да потому что он надеется на себя и на вас дурака (снова см. выше).

В 99 случаях из 100 вы дураком не отказываетесь и потому, приехав на место, удрученно вздыхаете: покупать за такие деньги разваленную <двушку> на окраине вместо <трешки> вы не собирались, да и ждать, когда собственник соизволит найти себе встречный вариант и съедет, вы не желаете.

Кстати, только на первый взгляд кажется, что с агентами быстрее ездить. Как правило, у агентов нет своего транспорта. Это значит, что вы будете возить его сами либо, если у вас тоже нет машины, дожидаться агента у подъезда. Вместо того, чтобы напрямую договориться с собственником и встретиться в удобное для вас двоих время, вам придется считаться с агентом, который может задержаться на другом показе или не успеть забрать ребенка из садика. Готовьтесь, что вас попросят подвезти риэлтора с предыдущего показа или встретить его у садика. Да, с ребенком! Да, ребенок поедет с вами! А что делать? Квартиру же вы посмотреть хотите?

Риэлтор - это роскошь

Итак, работа с агентами - дело неблагодарное и окупается лишь в крайне редких случаях. Связываться с ними имеет смысл только по эксклюзивному договору. Для себя вы должны решить твердо: если ваше время не стоит сотен тысяч рублей, которые придется отдать риэлтору, значит, вас развели на деньги. Заключайте эксклюзивный договор, если вы настолько заняты, а работа ваша настолько высоко оплачиваема, что вам дешевле отдать полмиллиона, чем самим искать в интернете варианты и звонить продавцам квартир. В этом случае вам нужно написать на имя агента доверенность, с которой он сможет получать за вас документы и в жилконторе, и в Регпалате.

Заключать эксклюзивный договор приходится нередко и тем, кто покупает или продает жилье дистанционно: если нет родственников, готовых заняться вашей квартирой, то без платного помощника не обойтись. Во всех остальных случаях обходиться без агента можно и нужно.

В том числе и на рынке аренды, где риэлторы, фактически, работают по той же схеме. Поиск собственников, показ (возможно, на вашем транспорте), расплата на месте. Для вас это будет именно расплатой, потому как расставание с 30-ю тысячами рублей (100% от месячной арендной ставки за скромную квартирку на окраине Москвы) иначе назвать нельзя.

Миллион для дяди Васи

Да, агенты заполонили весь рынок, да, среди сотен тысяч объявлений сложно вычислить собственников! Но вы только подсчитайте: в Москве агентство берет комиссию в 5%. Многие сетевые фирмы уже давно получают комиссию с каждого участника сделки, то есть, имеют 10% от суммы. Это в среднем. Сейчас бремя комиссионных перераспределяется не в пользу продавца, так как спрос падает. Тем не менее можете быть уверены, что с вашей сделки агент принесет в бухгалтерию 10%. То есть, <помогая> (а фактически мешая) купить скромную московскую квартиру за 10 млн рублей, он получит миллион комиссии, из которых вы, если повезет, уплатите лишь 300-400 тысяч. Вдумайтесь только: с трудом скопив на первоначальный взнос, из-за ипотеки перейдя на макароны с картошкой, вы заплатите какому-то агенту до полумиллиона рублей. Он получит эти деньги за то, что вы будете ждать его морозными вечерами у подъезда, подвозить до детского садика или водить за собой в жилконтору. Фактически агент проявит себя только в трех случаях: при передаче залога (но здесь в свидетели сгодится и тот самый сосед дядя Вася), при получении справки об обременении (сэкономит пару часов, затраченных на дорогу до регпалаты) и при занятии очереди на регистрацию сделки (экономия - час или полтора). Стоит ли такая работа миллиона рублей? Да хотя бы и полумиллиона?

Откровенно говоря, большинство наших граждан, отдавая риэлтору комиссию, платят не за помощь, а за собственную несообразительность. Уже давно в интернете существуют проверенные ресурсы для поиска жилья без посредников. Именно в этих группах во <Вконтакте>, именно на этих сайтах, именно в разделе частных объявлений на <Авито> и на городских форумах агенты разыскивают ничего не подозревающих собственников. Что вам мешает последовать их примеру?

Риэлторы сегодня преимущественно выживают за счет насильственного вклинивания в цепочку продажи. Собственник жилья, подавая объявление, рассчитывает привлечь покупателя. Покупатель, отслеживая объявления, справедливо надеется найти собственника. Но вместо того чтобы встретиться напрямую, они наталкиваются на сотни агентов, которые усиленно продают ту же квартиру, но уже от своего имени. По-хорошему, российским юристам следовало бы инициировать пару громких процессов и привлечь к суду представителей самых крупных риэлторских компаний. За что? За создание вынужденного посредничества - есть в нашем праве такая норма.

quote:

---

Так и я не стану без оснований бредом называть.

---

quote:

---

То, что написал GREY MV

---