Федеральный закон Российской Федерации от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ г. Москва
"О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации"
Мне вот интересно... вопрос, понятно не к юристам... есть ли понимание в риелторской среде (с) что есть "Оспоримые и ничтожные сделки"?
quote:
я верно понимаю...
- речь идет о самовольной застройке?
Не совсем.
Речь идет об изменении вот этого:
ст. 136 - действующая редакция:
Статья 136. Плоды, продукция и доходы
Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), __ принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании___, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
ст. 136 - новая редакция с 01.10.2013.:
Статья 136. Плоды, продукция и доходы
Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, ___принадлежат собственнику вещи____, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
Т.е. застройщик - арендатор з/у, в договоре аренды которого не указано, что постройки поступают в его собственность, вроде и не имеет права ими распоряжаться.
Иное указание поищу в ФЗ о долевом, конечно.
Но повторюсь - я пока лишь размышляю над чужими словами, применительно к з/у в аренде у застройщика. Мнение плотно работающих по новостройкам поэтому особенно интересно.
quote:
Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), __ принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании
quote:
Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, ___принадлежат собственнику вещи
разницу вижу... ситуацию такую представить не могу... с точки зрения арендатора... зачем что-то строить вообще в принципе...
quote:
если иное не предусмотрено договором
GREY MV, посмотрите при случае проект главы 20.1 ГК - право застройки.
Этот блок изменений (как раз по вещным правам) правда, еще не вносился , похоже, но в сети его можно найти в общей портянке изменений в ГК, когда они еще не были разбиты по частям.
Там как раз этот вопрос для застройщика вроде бы решен, и 136 - ГК в новой редакции именно с этим должна бы применяться - т.е. "иное, предусмотренное законом".
Статья 300. Право застройки земельного участка
2. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности _ в течение срока действия права застройки__.
3. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются _участниками права застройки_
Статья 300.5. Распоряжение правом застройки
1. Лицо, имеющее право застройки, __вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом__, если иное не установлено законом.
Но сейчас в ФЗ-214 я правда не вижу прямого указания (т.е. вот этого "иного, предусмотренного законом") арендатору для распоряжения возведенным объектом. Поэтому и думаю, что желательно в договоре аренды з/у устанавливать право арендатора распоряжения "плодами, продукцией, доходами".
Хотя там в проекте и еще более непонятные вещи есть, например:
Статья 300.3. Срок права застройки
Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, и не может быть менее пятидесяти и более ста лет.
Статья 300.6. Прекращение права застройки
1. Право застройки прекращается истечением срока, на который оно установлено.
Статья 300.7. Последствия прекращения права застройки
1. При прекращении права застройки __здания и сооружения__, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка.
Вроде бы _помещений (квартир)_ это не касается, но картинку пока с трудом представляю, как это будет.
quote:
ст. 136 в редакции с 01.10.2013.
Будет действовать в отношении договоров 01.10.2013.?
Продается много з/у под ИЖС по уступке права аренды, например, сроком аренды до 15 г. и если ранее в договоре не было _ иное не предусмотрено договором _ то...?
quote:
проект главы 20.1 ГК - право застройки.
весьма увлекательно чтиво... весь проект... в какой-то мере отражено ближайшее будущее страны...
quote:
помещений (квартир)_ это не касается
трудно себе такое представить - Жилой дом, где проживают на основании права застройки... хотя... почему бы и нет
quote:
картинку пока с трудом представляю, как это будет.
как я понимаю, предлагается собственнику ЗУ еще один вариант распоряжения правом собственности, рассчитан на гос.собственность и крупных землевладельцев... привлечение иностранного капитала и долгосрочных инвестиций... + дополнительные налоги...
Планируют создать новый рынок, где основной товар - право застройки... так же как и сейчас реализуют с торгов муниципальные земли, далее по цессии...
Тот же договор аренды, только с существенно расширенными правами арендатора...
Статья 300. Право застройки земельного участка
3. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки
quote:
Статья 300.3. Срок права застройки
думаю сроки сократят до 1-3 лет в зависимости от типа построек или целевого назначения, фактический срок может стать предметом торга.
quote:
более ста лет.
возможно прицел на гос.земли с последующим возвратом в "казну", как раз для долгосрочных иностранных инвестиций...
Статья 300.7. Последствия прекращения права застройки.
... экономическая целесообразность...
- приобретение права застройки
- ежемесячный платежи
- строительство коммуникаций
- возведение объекта недвижимости
- срок окупаемости
...
Статья 300.5. Распоряжение правом застройки
3. Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения.
К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании
т.е. "право собственности" ограниченное по времени?
P.S. Кратный рост ставок налогов на недвижимость...
Cfif 59
quote:
ст. 136 в редакции с 01.10.2013.
Будет действовать в отношении договоров 01.10.2013.?
ФЗ-142
Статья 3
2. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим _после дня вступления в силу__ настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются __к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления__ в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку права и обязанности сторон по договорам аренды, заключенным ДО 01.10.13., также возникнут ДО этой даты - ст. 136 будет распространяться на них в старой редакции.
Хотя возможно, для этого еще потребуется и отдельное разъяснение судов.
GREY MV
quote:
т.е. "право собственности" ограниченное по времени?
да, вот именно это и непонятно.
П.с. спасибо за Ваш анализ
quote:
Alecsa
Вам большое спасибо... возможно кому-то покажется странным, но проекты законов читать интересно, сами законы знать полезно
Можно вопрос от чайника?
Имеется ЗУ ЛПХ. Излишков производства много. Может ли собственник этого участка реализовывать эти излишки, построив что то вроде маляпусенького магазинчика(сарайчик) на собственной земле, но с входной группой. Не будет ли это расцениваться как предпринимательская деятельность?
quote:
вопрос от чайника?
... Свето4ек смысл темы не в консультациях - смысл в собственном развитии...
твой вопрос я бы далее разбил на следующие части:
quote:- что это? и что там можно делать?
ЗУ ЛПХ.
quote:
построив что то вроде маляпусенького магазинчика(сарайчик)
нужно ли разрешение и как его получить?
quote:
предпринимательская деятельность
- что это вообще и какие правовые признаки имеет?
P.S. Т.е. мы "лезем" в Земельный кодекс... пожалуй ссылку надо добавить...
градостроительный кодекс... гражданский кодекс...
понимаешь... самостоятельно... потом придет кто-то более грамотный и "щелкнет по носу", мол на деле не так все ... обоснует... что нам конкретно и требуется... мы, разбираясь в теории, имеем право на ошибку...
ладно... не будем усложнять... пусть собственник отправляется в Администрацию собственного МО и смотрит в какую категорию попадает его участок, если не нравится, пишет заявление о присвоении иного статуса...
это бесплатно...
пример:
Схема территориального планирования МО Завьяловского района
заодно ознакомится с "Правилами землепользования и застройки" МО... согласно Градостроительному кодексу - должны быть...
Вот я и пытаюсь разобраться в теории. Пока, начинаю с НК.
На практике, пока, дело обстоит так: есть излишки производства, которые натуральным образом выбрасываются. А это труд, время... И смешно и грустно, одновременно.Выбрасываются прошлогодние маринованные огурчики, помидорчики и т.д. в компостную яму, потому что нужны баночки для консервирования свежевыросших Приходится освобождать,т.е. тоже выбрасывать прошлогодние овощи, чтобы освободить место для хранения свежих. Про селян, которые держат скот можно, тоже рассказать:- куда деваете молоко, не возможно же столько выпить и переработать. - выливаем(((
Так бездарно относиться к своему труду - это полнейшее безобразие. Любой труд должен оплачиваться. Вот и возник вопрос о правильном оформлении рынка сбыта на своей территории. Если сбывать товар на специализированных рынках, то освобождение от налога действует. А если оборудовать свой магазинчик, то уже, получается, необходимо менять статус земли под ним. Т.е проводить процедуру межевания, часть земли оставлять ЛПХ, а другую??? Получать соответственные разрешения и т.п.
И тут уже под ст.217 п.13 не попадаем? Но ведь, наемный труд не используем, реализовываем свое.
GREY MV, это тоже жилищный вопрос
ЗЫ чтобы узнать категорию земли, вовсе не обязательно отправляться в Администрацию. В свидетельстве и кад.паспорте на ЗУ все написано.
Добавить надо ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве".
quote:
Свето4ек
quote:
В свидетельстве и кад.паспорте на ЗУ все написано.
схемы территориального планирования составляются под развитие района, т.е. если сейчас не внести в схему терр.планирования изменений, то в дальнейшем перевод будет более чем сложен и затратен...
при этом категория земель в документах не меняется, но в дальнейшем, собственник сможет - размежевать участок и построить не "сараюшку", а нормальный рынок 1000-1500 м2, и там фермеры "без посредников" стоят и реализуют свою продукцию... я так понимаю участок на 1 линии и есть выезд на трассу?
quote:
Добавить надо ФЗ от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве".
сделано... НК тоже поставлю...
quote:
И тут уже под ст.217 п.13 не попадаем? Но ведь, наемный труд не используем, реализовываем свое.
Понятие личного подсобного хозяйства определено ст. 2 ФЗ N 112 от 07.07. 2003 г.
- ЛПХ - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (ст.2 п.1);
- ЛПХ ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение ЛПХ членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения ЛПХ (ст.2 п.2).
- Реализация гражданами, ведущими ЛПХ, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении ЛПХ, не является предпринимательской деятельностью (ст.2 п.4).
В соответствии с п.13 ст. 217 НК РФ для освобождения от налогообложения доходов, полученных от продажи продукции, выращенной в ЛПХ, используется одномоментно два условия:
- если общая площадь з/у, который находится на праве собственности и (или) ином праве физических лиц, не превышает максимального размера, установленного в соответствии с п. 5 ст. 4 ФЗ N 112 от 07.07. 2003 г. <О личном подсобном хозяйстве>;
- если ведение налогоплательщиком ЛПХ на указанных участках осуществляется без привлечения в соответствии с трудовым законодательством наемных работников.
Но, произведя межевание; изменение статуса з/у с ЛПХ на коммерческий; построив магазинчик; произведя его приемку надзорными органами - Вы становитесь собственником коммерческого объекта - магазинчика. В отношении з/у под магазином изменится и ставка земельного налога. Торговля в магазине является видом предпринимательской деятельности. Отсюда возникает необходимость выбора соответствующей организационной формы и системы налогообложения.
Таким образом, реализация продукции ЛПХ в магазин не будет являться предпринимательской деятельностью и освобождается от налогообложения по п.13 ст. 217 НК РФ. Реализация же магазином данной продукции, подлежит налогообложению в соответствии с выбранной организационной формой и системой налогообложения.
Р.С. надумаете с магазином, тогда обратите еще внимание на ст. 20 НК РФ и
на ст. 4 Закона Российской Федерации от 22.03.91 N948-1 <О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках>
quote:
- Реализация гражданами, ведущими ЛПХ, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении ЛПХ, не является предпринимательской деятельностью (ст.2 п.4).
т.е. ставим легкие конструкции и вперед?
Но, произведя межевание; изменение статуса з/у с ЛПХ на коммерческий; построив магазинчик; произведя его приемку надзорными органами - Вы становитесь собственником коммерческого объекта - магазинчика. В отношении з/у под магазином изменится и ставка земельного налога. Торговля в магазине является видом предпринимательской деятельности. Отсюда возникает необходимость выбора соответствующей организационной формы и системы налогообложения.
Таким образом, реализация продукции ЛПХ в магазин не будет являться предпринимательской деятельностью и освобождается от налогообложения по п.13 ст. 217 НК РФ. Реализация же магазином данной продукции, подлежит налогообложению в соответствии с выбранной организационной формой и системой налогообложения.
___________________________________________________________________________
"разжуйте", пожалуйста этот момент. Он то больше всего и смущает. Получается, если статус не менять, то налога не будет?
quote:
ставим легкие конструкции и вперед?
прилавок+зонтик над головой?
quote:
если статус не менять,
нельзя будет построить магазин, но можно пользоваться освобождением от налогообложения доходов, полученных от реализации подукции по ст.217 п.13 НК.
С изменением статуса з/у, постройкой магазина - появятся обязательства по налогам и взносам, связанные с деятельностью магазина.
quote:
прилавок+зонтик над головой?
палатка...
quote:
С изменением статуса з/у, постройкой магазина - появятся обязательства по налогам и взносам, связанные с деятельностью магазина.
как понимаю Светочкиному товарищу это ни к чему...
может не так сформулирую, но...
мне сегодня 2 совершенно разных чела доказывали, что НЕЛЬЗЯ РАССЧИТЫВАТЬСЯ по сделкам с недвигой налом 
слышал о проекте такой новации на РН, но вот подробной ссыли не могу найти... толи торможу, толи...
quote:
НЕЛЬЗЯ РАССЧИТЫВАТЬСЯ по сделкам с недвигой налом
тоже слышал... но источник ОБС /одна баба сказала/... на сайте Минфина посмотрел - свежих распоряжений нет... в проектах рыться не стал... Инициатива еще Кудрина была... перевести граждан на безнал... не знают как бороться с тем. что люди получив зар.плату на карту тут же ее снимают + банковские ошибки и хакерские атаки и миллиардные хищения денег с электронных счетов не добавляют доверия ко всей этой системе...
http://www.rg.ru/2012/11/08/centrobank.html одна из ссылок на инициативу МинфЫна...
просто удивляет позиция некоторых деятелей на нашем рынке: ну скажи просто - надо безнал. так нет, придумывают, что закон принят уже
quote:
НЕЛЬЗЯ РАССЧИТЫВАТЬСЯ по сделкам с недвигой налом
миф 1/ в теме
перемещено в новостройки