Кто знает рынок недвижимости лучше, чем профессиональные риелторы? Именно они ищут потенциальных продавцов и покупателей, стараются провести наиболее выгодную сделку, сами собирают необходимые документы и простаивают в длинных очередях различных учреждений. Всем этим риелтор занимается после того, как заключен договор с клиентом. Какие права и обязанности сторон должен содержать этот документ и на что обратить особое внимание при заключении соглашения, нужно знать каждому.
Если необходимо агентство
Для того чтобы найти подходящий вариант будущей квартиры, приходится проделывать огромную работу: читать кучу объявлений о продаже, ездить на просмотры, проверять юридическую чистоту покупаемого имущества, проводить сделку. Это основные пункты, которые требуется осуществить для покупки квартиры.
Задачу можно облегчить, обратившись к профессионалам, которые сделают рутинную работу за вас. Для этого необходимо найти зарекомендовавшее себя агентство недвижимости (риелторскую фирму). От вас потребуется лишь подписать договор, который мы настоятельно советуем читать внимательно, дабы в дальнейшем не оказаться у разбитого корыта.
<Шапка> договора
В договоре можно выделить несколько основных пунктов: преамбула (или <шапка> ) договора, предмет договора, обязательства сторон, ответственность сторон, срок действия договора и другие положения.
Каждое агентство составляет договор по своему усмотрению. Утвержденной формы не существует, а значит, любое агентство при составлении документа стремится составить его с максимальной выгодой для себя.
В преамбуле, как правило, указываются стороны договора. Это агентство недвижимости (Исполнитель) и вы как клиент (Заказчик). Если с вашей стороны все предельно ясно (ваше Ф. И. О., паспортные данные, место жительства), то что должно указать агентство? Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор или другой представитель организации. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности.
Не соглашайтесь на то, чтобы договор от имени агентства подписывался агентом или риелтором, тем более без доверенности. На практике недобросовестные агентства при предъявлении претензий со стороны заказчика говорят, что данный агент уволился, а все претензии необходимо предъявлять к нему.
Помимо Ф. И. О. представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ОГРН, ИНН, адрес и т. д.)
Предмет договора
В предмете договора указывается, что Исполнитель обязуется по заданию Заказчика найти подходящий вариант квартиры или продать квартиру, а Заказчик при выполнении Исполнителем своих обязательств должен будет оплатить гонорар в размере, предусмотренном договором. Конкретизация предмета договора находит свое отражение в обязательствах сторон.
Обязательства сторон
Обязательства сторон должны быть прописаны максимально четко и ясно. В дальнейшем, когда встанет вопрос о расчетах за проделанную работу, от выполненных обязательств будет зависеть сумма гонорара.
Если вы намерены купить квартиру, то в договоре должно быть указано, что вам нужно. Помните, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора.
Так, например, Исполнителю поручен поиск квартиры для ее покупки. В договоре, прежде всего, необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. От того, насколько подробно вы опишете все детали, будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы должны оплатить его услуги. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.
Если вы покупаете жилье, то в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой <юридической чистоты> покупаемой квартиры. Хотя на практике не все агентства включают такой пункт в договор.
Обязательства Заказчика могут сводиться к следующему: - во-первых, уплата гонорара; - во-вторых, отказ на время действия договора с агентством от самостоятельных поисков подходящих вариантов и отказ от обращения в другие агентства; - в-третьих, обязанность предоставить оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов. Конечно, для заказчика лучше будет оставить агентству заверенные копии документов. Ведь оригиналы могут попросту потерять (в этом случае настаивайте, чтобы агентство несло за утерю документов ответственность в виде штрафа хотя бы). К тому же многие боятся, что агентство, получив оригиналы документов, сможет провернуть с вашей квартирой махинацию. В любом случае, отдавая оригиналы документов, требуйте расписку.
Срок действия договора
Ни в коем случае не подписывайте договор, в котором говорится, что договор действует, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за досрочное расторжение договора предусмотрены штрафные санкции.
Так, если вы ищете через агентство квартиру для покупки и агент не может найти вам подходящий вариант, то получается, что вы не сможете разорвать своих отношений с агентством, пока вариант не найдется. А это может тянуться достаточно долго.
Если вы продаете квартиру через агентство, а агент не может найти подходящего покупателя, то вышеуказанная формулировка также свяжет вас по рукам и не даст возможности расторгнуть договор.
Лучше всего, если договор заключается на определенный срок (1 или 2 месяца). Если в течение этого срока вы не получите своего результата, то это может быть связано с плохой работой агентства, завышенной (при продаже квартиры) или заниженной ценой (при покупке). В любом случае у вас должна быть возможность расторгнуть договор без денежных последствий для вас.
Цена услуг
Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к договору. Прежде чем подписывать договор или приложение, внимательно прочитайте документ.
Как правило, агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях цена может быть фиксированной.
Необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. На основании этого вы можете решать, устраивает ли вас прописанная в договоре цена.
В некоторых агентствах за оказание услуг могут брать предварительную плату.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если за неисполнение договора ответственным будет Заказчик, то задаток остается у агента. Если за неисполнение договора ответственным будет агент, он обязан уплатить Заказчику двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Если деньги вносятся в качестве аванса, то при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.
вот оно как......
quote:
купить
сами сами...вас форумчане не поймут..риелторы-зло
смотря что вы хотите купить, если стройку, то без риэлторов можно напрямую к застройщику про них инфа есть в инте на их сайтах, у кого из них покупать не надо скажет минстрой по т. 600 547 и 600 545 или госстройнадзор 66 09 66, а за вторичкой - к риэлторам...негативные отзывы о некоторых есть в инте, есть и положительные отзывы
quote:
quote:
купитьсами сами...вас форумчане не поймут..риелторы-зло
всенепременно
первейшее зло это ... перечень открытый
quote:
смотря что вы хотите купить, если стройку, то без риэлторов можно напрямую к застройщику про них инфа есть в инте на их сайтах, у кого из них покупать не надо скажет минстрой по т. 600 547 и 600 545 или госстройнадзор 66 09 66, а за вторичкой - к риэлторам...негативные отзывы о некоторых есть в инте, есть и положительные отзывы
ух, как все просто и замечательно. но есть НО:
1. у вас читая покупка
2. у вас наличные деньги
если же у вас:
1. надо что то продать
2. у вас несовершеннолетние собственники есть в продаваемом объекте
3. у вас еще ипотека
То тогда вам в обитель зла...
Ищу работу помощника риэлтора
[Последнее предупреждение. Модератор.]
попутчик, опять будешь разводиловом заниматься
???quote:
Originally posted by Chuksss:
, как все просто и замечательно. но есть НО:
1. у вас читая покупка
2. у вас наличные деньги
если же у вас:
1. надо что то продать
2. у вас несовершеннолетние собственники есть в продаваемом объекте
3. у вас еще ипотекаТо тогда вам в обител
и ха....
на самом деле потенциальных потребителей много много больше и будет много много больше, другое дело многие из них считают невозможным сегодня обратиться к риэлтору по фин. и др. причинам, пропорциональности роста доходов не существует и другое
quote:
многие из них считают невозможным сегодня обратиться к риэлтору по фин. и др. причинам
Lusia, насчет фин причин, не соглашусь с Вами. Обращаются люди у которых воообще нет денег и долги грооомадные. На то и голова, чтобы придумать схему по которой, всем будет хорошо.
Просто, ИМХО, сами АН сделали много, чтобы статус РИЭЛТОРА понизить. Не буду вдаваться в подробности. Уж очень много мифов вокруг работы риэлтора.
Во-вторых, многие люди (потенциальные потребители) считают, что сами они сделают все лучше быстрее и на тех условиях, которые хотят именно они.
Есть еще в-третьих, в-четвертых...
Добрый день
Прошу помощи у специалистов, SOS
"Если деньги вносятся в качестве аванса, то при расторжении договора, независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена."
У нас ситуация с возвратом аванса,риэлтер хочет вернуть за вычетом неустойки,насколько она права?это принято так у риэлтеров?как вернуть свой аванс без потерь?деньги-то немаленькие...кровью и потом, как говорится...
SOS
quote:
воообще нет денег и долги грооомадные
мы берем деньги только когда они есть!!!
quote:
за вычетом неустойки
разводят вас, если только вы по неосторожности подпись не поставили под договором, где данная неустойка прописана.... и опять-таки в суде запросто можно признать соглашение об авансе ничтожным.
... если коротко- вас разводят...
поняла,буду разговаривать о полной сумме.Договор не заключали,соответственно подписи свои нигде не ставила.
По поводу-разводят-вот такие люди и портят репутацию риэлтеров в целом как професс.сообщества,а наверняка есть и порядочные люди...Да и без "наверняка"...В какой срок по обычаю риэлтеры возвращают аванс?По срокам у нас идет речь о паре недель- тоже развод????Ждать 14 дней,чтоб в суд подавать или не стоит ждать???
quote:
В какой срок по обычаю риэлтеры возвращают аванс?По срокам у нас идет речь о паре недель- тоже развод????
традиционно пишут в расписке или в договоре срок 3 рабочих дня. посмотрите, как у вас написано?
НО
может и не развод, в случае если сумму которую вы передали, отправили дальше по цепочке для того чтобы "закрепиться" и соответственно, ваших денег на руках не имеется и тут: либо отдавать свои деньги либо срочно искать другого покупателя, чтобы его авансом рассчитаться с вами. поэтому и заговорили про 2 недели.
внимательно прочитайте расписку...
МОЖЕТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО завести модератору ветку по типа "юр.форума", "Ищу риелтора", где пишут только непосредственные заказчики услуги. Все остальные и риелторы в первую очередь, по неосторожности и глупости, отписавшиеся о себе любимом, бан..... все предложения только Заказчику в ПМ.
И не будет, каждый раз превращаться спрос, в "болталку риелторов с непримиримыми" .
quote:
На то и голова, чтобы придумать схему
зачем при чистой продаже долёвки схема?
quote:
МОЖЕТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО завести модератору ветку по типа "юр.форума", "Ищу риелтора", где пишут только непосредственные заказчики услуги. Все остальные и риелторы в первую очередь, по неосторожности и глупости, отписавшиеся о себе любимом, бан..... все предложения только Заказчику в ПМ.И не будет, каждый раз превращаться спрос, в "болталку риелторов с непримиримыми"
+1000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 ЗА
или темы Болталка для риэлторов и Болталка для заказчиков, а не то, что ни тема со спросом обмена хотя бы опытом заказчиков, то ЗАТЫК заказчиков своим любимым интелектом опытного профессионального риэлтора помноженного на аналоги или разбор ими орфографии
quote:
зачем при чистой продаже долёвки схема?
quote:
невозможным сегодня обратиться к риэлтору по фин. и др
еще раз повторю - если ЧИСТАЯ ПОКУПКА все хорошо, а если АЛЬТЕРНАТИВА????
quote:
ЗАТЫК заказчиков
quote:
разбор ими орфографии
ага.... это точно.... не оспоришь.... хотя бы потому что Заказчик становится Заказчиком только после подписания соответствующего договора (нуууу вот, опять не удержался
извините)Chuksss в моих постах нет слова "покупка", только "продажа"
GREY MV извиняться не стоит
quote:
зачем при чистой продаже долёвки схема?
хи, долевка долевке рознь....
есть покупатели на вашу долевочку замороченные, а вы кроме как живой кеш да в день сделки видеть не хотите, то без схемы никуда
своим мозгом до схемы пойдете или специально обученных GREY MV, Выбора или Чукса позовете?самому конечно дешевле, но не факт, что ваша мысль не приведет в тупик и к проблемам в будущем? примеров масса, экономишь копейку, а попадаешь на рубль
"самое дорогое, это глупость и жадность" (с) Володя Шарапов
Лютай приведите пример схемы для данной ситуации?