Доброго времени суток! Квартира была получена по долям в наследство от бабушки, из документов были получены только свидетельства о праве собственности по наследству у нотариуса, но данные свидетельства так и не зарегистрированы в Регпалате, т.к. нотариус сказал в свое время, что продать квартиру сможем и по этим документам. Теперь встал вопрос о продаже данной квартиры и покупке новой на одного из собственников, почитала новые законы и немного не поняла. Риэлтор сказал, что надо оформлять право собственности в Регпалате, т.к. в последний раз по свидетельству им отказались регистрировать сделку.
Вопрос: если мы получим данные свидетельства в 2016 году, то налог нам будет рассчитываться по новым правилам (т.е. не будет налогового вычета)? Или все же к нам будет применен закон о налоговом вычете? Стоимость одной доли получается меньше миллиона, вступили в наследство менее 3 лет.
Если что-то непонятно написала - дополню вопрос. Заранее спасибо.
quote:
Риэлтор сказал, что надо оформлять право собственности в Регпалате, т.к. в последний раз по свидетельству им отказались регистрировать сделку.
обманул, однзначно. Согл. закона право собственности возникает в момент открытия наследства. получив у нотариуса св-во о праве на наследование вы можете и не регать недвижку, т.к. право у вас уже имеется и подтверждено именно св-вом о наследовании, которым вы подтвердили и выразили свою волю о принятии наследства по закону, обратившись в установленный срок к нотариусу с соответствующим заявлением
quote:
если мы получим данные свидетельства в 2016 году, то налог нам будет рассчитываться по новым правилам (т.е. не будет налогового вычета)?
нет, исходя из выше отвеченного право сосбтвенности у вас возникло в момент открытия наследства и закон, соответственно, обратной силы не имеет, т.е. будут действовать те законы, которые были на дату смерти умершего
Не поленилась и нашла ФЗ О регистрации прав на недв. им-во ст. 17
1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Вопрос: О моменте возникновения у наследников права собственности на недвижимое имущество для целей освобождения от уплаты НДФЛ при его продаже.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 августа 2014 г. N 03-04-05/38377
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов при продаже недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
04.08.2014
Спасибо!
Риелтор не про налоги говорила. А про то,что перед продажей квартиры её надо оформить на нынешних собственников. Это верно. Потому что регится переход права. Право у вас есть, но в реестре сведений о нём нет.
Да и покупатель, если не дурак, потребует сначала нынешних все оформить на себя в регпалате. Тем более если квартира пойдёт под ипотеку или мат.капитал-то однозначно
поясню свою мысль))
ПС у наследников возникло с момента открытия наследства. Св-во о праве на наследство подтверждает статус наследника и соответственно дату открытия наследства= приобретения ПС.
Чтобы продать квартиру, не обязательно (как выяснила после разговора с коллегой) сначала регить на наследников, а потом сдавать документы на регистрацию перехода ПС на покупателя. Можно сдать сразу все документы одновременно.
Росреестр сначала все равно внесет запись в ЕГРП о регистрации ПС за наследниками, а потом - за покупателями.
Для наследников это конечно же проще, лучше 1 раз в росреестр сходить, чем два.
НО
большое и жирное НО
Так можно продать, если покупатель квартиры будет с наличкой на руках. Ну т.е. со всей суммой для покупки квартиры. а таких ооооочень мало покупателей.
Если он часть суммы берет в банке под ипотеку, то банку надо будет наследникам (нынешним собственникам) представить документы на квартиру. Конечно же банк не устроит только св-во о праве на наследство, он потребует св-во из росреестра на наследников.
Или. допустим, часть суммы покупатель будет оплачивать материнским капиталом. в ПФ РФ надо будет ему для получения мат. капитала представлять св-во из регпалаты на наследников. А его при сдаче документов на регистрацию одновременно с КП квартиры на покупателя не будет.
Третий вариант, если покупатель будет одновременно продавать свою квартиру, где есть среди собственников несовершеннолетние, и часть квартиры ТСа приобретать на детей, опека тоже упрется в св-во на наследника, и пофиг им, что де-юре ПС у него есть.
Риэлтор ТСа скорее всего это и имела ввиду. что проще продать, когда св-во на наследника из росреестра есть.
Спасибо за ответы, пойдем дружно в Регпалату.
Tata90Ka, Вы все равно "попадаете" на налог, т.к. вступили в наследство менее 3 лет. Вычет в данном случае будет составлять лишь сумму равную Вашей доле*1 млн. руб., то что сама доля менее 1 млн. здесь значения не имеет.
так это понятно. занижать придется, но не ниже кадастровой
или ждать, когда истекут 3 года
Не поняла, почему придется платить налог, если стоимость доли каждого собственника меньше 1 млн. руб.? Объясните, пжл. Или со всей квартиры будет налоговый вычет 1 млн и разделен он будет на всех?
А тот факт, что на эту меньшую сумму на одного из собственников будет куплена квартира быдет играть в пользу уменьшения налогового вычета?
Поясню, продается квартира, например, за 2 млн, доля у меня, моей сестры по 1/4 и у дяди 1/2. Мы хотим долю сестры выделить в денежном эквиваленте + погасить дядины долги по коммуналке на текущий момент, на остаток купить 1 к.кв на меня, но с правом проживания там дяди (ну и платить за коммуналку уже буду я).
И как будет с налогом при обмене (риэлтор сказал, что обменять практически не реально)?
Разница между ценой продажи (2 млн. руб.) и налоговым вычетом (1 млн. руб.) облагается НДФЛ в размере 13%. Таким образом Вам, вашей сестре и дяде будет начислен налог в размере 130 тыс. руб. в пропорции к вашим долям (Ваш налог 32500, сестры - 32500, дяди - 65000). Если Вы приобретете квартиру - можете воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет (ЕСЛИ РАНЕЕ ИМ НЕ ПОЛЬЗОВАЛИСЬ!!). Размер вычета составит = стоимость покупаемой квартиры*13%. Возвращается эта сумма не разово, а из суммы исчисленного Вами НДФЛ за год (данный вычет можно получать в течение нескольких лет). В этот год Ваш имущественный налоговый вычет перекроет налог с продажи квартиры - 32500 + Вам вернут НДФЛ уплаченный Вашим работодателем (если работаете). В последующие годы Вам будут возвращать НДФЛ уплаченный Вашим работодателем до тех пор пока имущественный вычет не составит стоимость покупаемой квартиры*13%. В случае с обменом ситуация будет абсолютно идентичной, только часть дохода у Вас будет в натуральном виде (квартира).
Спасибо еще раз за понятные ответы!
quote:
Tata90Ka
попробуйте продать квартиру по долям, на каждую долю договор с покупателем. Далее каждый продавец доли отражает в декларации вычет в пределах 1 млн. руб. Раньше (в декларациях за 2014 год по крайней мере) такая схема прокатывала
quote:
Originally posted by Irma:
такая схема прокатывала
еще не известно прокатила или нет. до 2017 года теперь ждать надо будет подтверждения...
quote:Спасибо за совет, попробуем!
Irma
quote:
Originally posted by Nik1234:
еще не известно прокатила или нет
известно, прокатила. И в декларациях более ранних годов тоже срабатывало
quote:
Изначально написано Irma:
Раньше (в декларациях за 2014 год по крайней мере)
посмотрите новую. там размер налогового вычета по строке умножается на размер доли
quote:
Originally posted by Tanchik2009:
посмотрите новую. там размер налогового вычета по строке умножается на размер доли
ага, гляну
quote:
Originally posted by Tanchik2009:
там размер налогового вычета по строке умножается на размер доли
это если одним договором продается объект, в котором доли у нескольких собственников.
когда разные договора - на каждый идет отдельный вычет 1 млн.
если продавать каждую долю отдельным договором, налога не будет, но для пущего спокойствия позвоните в налоговую консультацию.
quote:
Originally posted by Tanchik2009:
в ПФ РФ надо будет ему для получения мат. капитала представлять св-во из регпалаты на наследников
не надо, кстати.
quote:
Изначально написано svreally:
svreally
суд.практика идет другим путем. как раз недавно делала клиенту ее обзор. по ур мало таких решений, по соседним регионам, особенно по Перми - куча
Каких решений? Что можно каждую долю продать за миллион по отдельному договору или что не нужно свидет-во в ПФ РФ?
каждую долю можно продать с вычетом в миллион только если эту долю можно конструктивно выделить в продаваемой квартире. Ввиду того что продают все в одно и то же время одному лицу и доли конструктивно выделить не реально в квартире - однозначно нащёлкают налог при проверке. Вопрос только в том дойдут ли у налоговиков руки до этой ситуации... Деклараций много - налоговиков мало
quote:
Originally posted by Nik1234:
каждую долю можно продать с вычетом в миллион только если эту долю можно конструктивно выделить в продаваемой квартире. Ввиду того что продают все в одно и то же время одному лицу и доли конструктивно выделить не реально в квартире - однозначно нащёлкают налог при проверке. Вопрос только в том дойдут ли у налоговиков руки до этой ситуации... Деклараций много - налоговиков мало
+1 , продавать нужно в различный временной период, чего ,как правило, не делается при продаже одной квартиры долями, в другом случае - рулетка
вот и новости.
хотя - они подтверждают то, что я писала уже давно, и по поводу чего уже есть обширная судебная практика
При продаже недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года и находившейся в общей долевой собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе претендовать только на имущественный налоговый вычет соразмерно своей доле. При этом доход от реализации собственники вправе разделить между собой по договоренности, независимо от размера их долей в праве собственности. К такому выводу пришли специалисты Минфина России (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 4 апреля 2016 г. N 03-04-05/18915 "О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности").
Они напомнили, что при продаже квартиры, приобретенной в собственность до 1 января 2016 года, которой владели менее трех лет, налогоплательщик вправе претендовать на имущественный вычет. Он не может превышать в целом 1 млн. руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ в соответствующей редакции). Также вместо получения данного вычета продавец может уменьшить доход от сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализованного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в соответствующей редакции). Но это возможно только, если такие расходы действительно были понесены налогоплательщиком.
При этом финансисты отмечают, что в отношении реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, применение имущественного вычета имеет особенности. Так, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества. Если речь идет об общей долевой собственности, то вычет предоставляется пропорционально доле налогоплательщика. Когда жилье было оформлено в общую совместную собственность, то вычет может распределяться между собственниками по договоренности между ними. Такие правила установлены в подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в соответствующей редакции.
Но несмотря на это, финансисты указали, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Кроме того предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1, ст. 421 ГК РФ). То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством. А значит, физлица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по НДФЛ