quote:

---

Originally posted by maxnew:

так-таки и принятыми? почитать дали?

---

И смотреть надо в ч.6 и 8 ст.2 этого закона:
6. Впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Т.е. исходя из этого, и процитированного Вами начала ст.8.1. в новой редакции, отменилась регистрация всех сделок, поименованных в ГК. Остались только регистрация ипотеки, ДДУ и аренды земельного участка, поскольку требования об их регистрации находятся в других законодательных актах.

А по поводу ст.617, которую не правили, предложили сравнить формулировку ч.1 этой статьи:
"1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды."

С похожими положениями ст.675:
"Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма".

И подумать, как будет работать эта разница формулировок в отсутствие публичной регистрации.

quote:

---

Originally posted by Katy2710:

Уже была публикация в Российской газете, закон N302-ФЗ от 30.12.2012г. Так что мне не надо "давать почитать", я сама знаю, где лежит

---

ну да, положения о введении в действие до конца не дочитал. ну логично предположить что регистрация аренды как обременения останется, поскольку цель поправок - устранение "двойной регистрации" - сделки и права. для сделок позже введут нотариальное удостоверение.

читаем пояснительную записку к проекту изменений:

"В целях устранения дублирования регистрационных действий исключается государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.
Закрепленная в статье 8.1 ГК регистрация прав является государственной, то есть осуществляется от имени государства в порядке исполнения им своих публично-правовых функций. Это позволяет обеспечить доверие общества к системе ведения реестра.
Важнейший принцип, на котором строится континентальная система государственной регистрации прав, заключается в разном отношении к двум видам оснований возникновения прав - по сделке и на основании закона. Если права возникают в силу сделки, они признаются возникшими не ранее, чем будет внесена соответствующая запись в реестр. Напротив, если права возникают, изменяются или прекращаются в силу обстоятельств, указанных в Законе (например, в результате универсального правопреемства при наследовании или реорганизации юридического лица, гибели объекта), то правовые последствия, указанные в Законе, возникают независимо от факта государственной регистрации. Однако любое лицо, затронутое в сложившейся ситуации тем, что запись в реестре стала недостоверной, вправе потребовать исправления регистрационной записи (пункт 3 статьи 8.1).
В соответствии с распространенными в континентальной Европе подходами предлагается ясно закрепить принцип публичной достоверности реестра, согласно которому любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо (т.е. лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) защиту на основании записей в реестре получить не может. При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, предполагается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.
Если какое-либо лицо, являющееся правообладателем, неправомерно исключено из реестра (в результате неправомерных действий третьих лиц, в силу недействительной сделки и прочих обстоятельств), во избежание появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта предлагается закрепить конструкцию отметки в реестре о возражении (пункт 6 статьи 8.1). Такая отметка может быть сделана по заявлению только того лица, которое ранее было указано в реестре в качестве правообладателя. Данная мера будет способствовать защите от противоправного присвоения чужой собственности и одновременно не предоставит слишком широкую возможность отражения в реестре возражений неопределенного круга лиц. Защита остальных лиц может осуществляться посредством внесения в реестр записи о возникшем судебном споре с их участием.
В пункте 7 статьи 8.1 ГК закрепляется важное правило о том, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, отвечает за недостоверную регистрацию (т.е. внесение или погашение записи в противоречии с действительным положением дел) только при наличии своей вины. В остальных случаях потерпевшее лицо может обращать свои требования к тому, по чьей инициативе недостоверная регистрация осуществлена.
Характерной особенностью системы государственной регистрации прав на недвижимость в странах европейского континентального права является то, что в сфере обеспечения прав на недвижимость и достоверности их регистрации весьма значима роль нотариуса.
Десятилетия существования в странах континентальной правовой системы государственной регистрации не сделок, а прав наглядно демонстрируют, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке. Государственная регистрация сама по себе, ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следует быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
В связи с этим в проекте предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту (абзац третий пункта 2 статьи 8.1). В связи с введением обязательной нотариальной формы сделок с регистрируемыми правами должны быть предприняты (в том числе законодателем) меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов.
Кроме того, предполагается создать систему, при которой регистрирующий орган может провести проверку нотариально удостоверенной сделки и отказать в регистрации, если будут иметься доказательства недействительности данной сделки. Тем самым устанавливается дополнительная защита от ошибок, допущенных нотариусами по их вине или по объективным причинам.
В целях обеспечения плавного перехода к новой системе оформления и регистрации прав соответствующие нормы гражданского права, вводящие обязательность нотариального удостоверения сделок, иных действий или совершения иных нотариальных действий, в соответствии с проектом вступят в силу позже других его норм, при введении в действие нового закона о нотариате и нотариальной деятельности".

quote:

---

Originally posted by mamr:

Остается регистрация прав и обременений, а это означает, что просто не будет штампа на самом договоре, а запись в ЕГПР об обременениях и соответствующая запись в выписке останется.

---

А что у нас с договором аренды? читаем п.6 и п.8 Закона N 302-ФЗ, как уже писалось выше. Так что ст.26, как противоречащая ГК в новой редакции, действовать перестает, и по поводу обременений может начать действовать, только если внесут соответствующие изменения в ст.26 Закона о регистрации.
Хотя, ИМХО, кое-где регистраторы спервоначалу будут продолжать регистрировать аренду как обременение, пойдут навстречу общественности. Но - до выхода какого-нибудь Обзора Президиума ВАС, который все расставит на свои места. А, напоминаю, вчера лекцию вел человек как раз оттуда, и позицию своих коллег излагал. И, кстати, сказал, что такой Обзор не за горами.

quote:

---

Originally posted by maxnew:

ну логично предположить что регистрация аренды как обременения останется, поскольку цель поправок - устранение "двойной регистрации" - сделки и права. для сделок позже введут нотариальное удостоверение.

---

И вы так и не обратили внимание на приведенную мной разницу между положениями ст.617 и 675 ГК РФ, как думаете, в чем она заключается по правовым последствиям? Меня лично видение господина лектора поразило, но вопросов не оставило. Никогда не обращала внимания на эту разницу, да и мало кто обращал, мне кажется.

для арендаторов-арендодателей тут вообще проблемы не вижу. проблему вижу только для оборота недвижимости, устранение возможности проверки наличия обременения. это да, проблема.

между тем надо обратить внимание, что по ст.8.1. регистрации могут подлежать "права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество)" - никаких оговорок о характере таких прав или обременений. то есть получается, и обязательственные права могут подлежать регистрации. возможно, в следующих поправках в ГК этот момент будет учтен. поскольку даже наличие нотариального удостоверения договора аренды не решит проблему проверки наличия обременений.

quote:

---

Originally posted by maxnew:

для арендаторов-арендодателей тут вообще проблемы не вижу. проблему вижу только для оборота недвижимости, устранение возможности проверки наличия обременения. это да, проблема.

---

А исходя из ст.617 ГК предложил толковать ее буквально. Как-то так: смена собственника не является основанием для расторжения или изменения договора аренды. Никто и не спорит... только он продолжает действовать для предыдущего собственника недвижимости, который своими действиями нарушил свои обязанности по договору аренды - лишил арендатора возможности пользоваться арендованной вещью, потому что она выбыла из его собственности. И далее - п.1. ст.620 ГК вам в помощь, а потом и взыскивайте убытки с вашего арендодателя.
А то что в последние 15 лет аренде по недосмотру придавали признаки вещного права - в частности, свойства следования за вещью при переходе права собственности - так вот эту досадную ошибку законодатели и стремятся устранить всеми фибрами души.

quote:

---

Originally posted by mamr:

ст. 26 не действует, а вот ст. 4 продолжает действовать т.к. ничему не противоречит.

---

Назовите закон, в силу которого подлежит теперь регистрации аренда?

quote:

---

Originally posted by maxnew:

благо аренда достаточно редко у меня в практике.

---

Т.е формально "отменено" только действие этих статей?
ст. 26 (специального закона) не отменена.
а тогда п.1 ст. 131 и ст. 26 122 -фз действует?

quote:

---

Originally posted by Katy2710:

везет вам - а у меня мозг опух, у меня аренда - специализация самое обидное - это единственное, что в этих маленьких изменениях в ГК принципиально новое, остальное сильно никого не затронет.

---

да, я поэтому внимания и не обратил особо на это. вам спасибо что такую темку подняли! очень полезно и актуально! обсуждаем дальше

quote:

---

Originally posted by mamr:

8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Т.е формально "отменено" только действие этих статей?
ст. 26 (специального закона) не отменена.
а тогда п.1 ст. 131 и ст. 26 122 -фз действует?

---

quote:

---

Originally posted by Katy2710:

6. Впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

---

quote:

---

Originally posted by mamr:

А что еще интересное было на семинаре?

---

В общем, в Вашем случае решение задачи - в соглашении между собственниками, чего кому принадлежит, а уже от него и отталкиваетесь. Если соглашения нет, то при любом варианте второй собственник может вдруг почувствовать себя ущемленным, и начать оспаривать договор.

quote:

---

ну вообще по-правильному, надо было перед сдачей в аренду собственникам сделать соглашение о разделе в натуре либо о порядке использования.

---

quote:

---

один новый договор с двумя собственниками

---

quote:

---

что есть у Вашей Морковки - это вообще не договор аренды недвижимого имущества это непоименованный в ГК договор со всеми вытекающими последствиями

---

quote:

---

пипееец

---

<Письмо> Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94
<О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ>
С 1 марта 2013 года будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме
С 1 марта 2013 года вступает в силу Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", кроме прочего содержащий положения, отменяющие с 1 марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
В этой связи с 1 марта 2013 года устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.
В то же время в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.
Более того, отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной специальным законом (Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") процедуры регистрации аренды как обременения. Требование этого Закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.
Таким образом, и с 1 марта 2013 года будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

quote:

---

Originally posted by Elleonorra:

<Письмо> Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94

---

Но если серьезно, как практику меня такой подход устраивает, а с теоретической точки зрения - это же кошмар, когда сам законодатель фактически сначала принимает закон, а потом его подзаконным актом перетрактовывает нафиг, причем даже обоснования-то какие-то... необоснованные предыдущие 15 лет ведь стояли твердо: все, что не указано регистрировать, не регистрируем... а теперь - ну, мы ж не запретили, значит, можно...

На семинаре озвучили информацию, что имеется законопроект изменяющий закон N302-ФЗ от 30.12.2012г.

Я фигею в этом зоопарке.

Принят Государственной Думой 19 февраля 2013 года
Одобрен Советом Федерации 20 февраля 2013 года

Статья 3
В части 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года
N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства
Российской Федерации, 2012, N 53, ст. 7627) цифры ", 609, 651, 658"
исключить.
Статья 5
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального
опубликования.

Президент Российской Федерации В. Путин

Москва, Кремль
4 марта 2013 года
N 21-ФЗ

Тут написано, что 200 рублей (пункт 18 и 27). http://www.to54.rosreestr.ru/registr/rights_1/gos_poshlina/

Наши, похоже, руководствуются Письмом Минфина РФ от 12.10.2009 N 03-05-05-03/12 и требуют 1000 руб.

Кто-нибудь после марта сталкивался?

Я еще в договоре написал, что все расходы несет одна сторона. А наш территориальный орган Росреестра ссылается на <Письмо> Росреестра от 08.09.2011 N 14-5768-СВ
<О направлении предложений о порядке применения отдельных положений пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ>
и говорит мне, что если договор заключен физическими лицами - 1000 рублей, разделенные на количество участников договора (п.20 и п.17 письма) и заставляют разделить госпошлину на два платежа от обоих участников сделки. При этом договор уже лежит на выдаче, но без госпошлины не отдают

"ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2013 г. N 13

О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ
В ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 17.11.2011 N 73 "ОБ ОТДЕЛЬНЫХ
ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ"

2) пунктами 9 - 26 следующего содержания:
"9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта.

кстати, в Татарстане в последний раз (в конце марта, т.е. закон N 21-ФЗ уже был), девочка на приеме мне на полном серьезе пыталась сказать, что теперь договоры они не регистрируют, а только обременения, а раз у меня не один объект в аренду сдается, то надо платить по 15 штук за каждый объект в обоснование совала в нос их ПИСЬМО ИЗ КАЗАНИ. На мой вопрос, неужто федеральные законы для них теперь не аргумент, только глазами захлопала...

quote:

---

Originally posted by Mr. Smith:

еще есть один вопрос, согласно ниже приведенного документа, если на нежилое помещение или з/у ранее предоставлялся кадастровый паспорт и права на него зарегистрированы, то часть арендуемого помещения можно обозначить лишь графически, и при этом уже кадастровый паспорт при регистрации договора аренды на часть помещения не требуется. Кто нибудь сталкивался с отказом Росреестра в регистрации, когда помещение изображено лишь графически, а так же с требованием Росреестра предоставить кадастровый паспорт на часть помещения?

---

quote:

---

Katy2710

---

quote:

---

Elleonorra

---